Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дата перехода права собственности на недвижимость

Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Момент передачи недвижимого имущества обычно предшествует дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, поэтому на практике часто возникает вопрос, кто из сторон договора должен оплачивать коммунальные услуги (в частности, услуги по водо- тепло- электроснабжению объекта недвижимости) в период между подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества и моментом государственной регистрации перехода права собственности на него.

В силу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник имущества. Аналогичные положения закреплены и в ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, согласно которой бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, возлагается на собственника жилого помещения. Момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Формально это означает, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (см., например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг. Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. Этот подход на сегодняшний день широко распространен в судебной практике (см., например, постановления АС Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/15, АС Западно-Сибирского округа от 08.09.2016 N Ф04-3252/16, Двенадцатого ААС от 25.02.2015 N 12АП-13154/14, Седьмого ААС от 10.05.2016 N 07АП-2436/16, ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2013 N Ф07-6180/13, Четырнадцатого ААС от 24.03.2014 N 14АП-12156/13, апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2015 N 33-46754/15).

Вместе с тем, как показывает правоприменительная практика, единообразный подход к решению вопроса о моменте перехода к покупателю обязанности по оплате коммунальных услуг на сегодняшний день не сформирован, и в ряде случаев суды руководствуются буквальным толкованием положений законодательства о возложении обязанности по содержанию имущества именно на его собственника (см., например, постановления Восемнадцатого ААС от 22.01.2016 N 18АП-15906/15 и от 17.09.2014 N 18АП-9466/14).

Разумеется, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а также учитывая, что по смыслу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества может быть соглашением сторон договора возложено на сторону, не являющуюся собственником этого имущества, в договор продажи недвижимости может быть включено условие о том, что продавец оплачивает коммунальные услуги лишь до момента передачи недвижимости покупателю, после чего соответствующая обязанность возлагается на покупателя. В связи с этим отметим, что по смыслу ГК РФ подобное условие связывает лишь стороны договора продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 308, п. 2 ст. 551 ГК РФ). Для третьих же лиц (в частности, для лиц, с которыми у продавца заключены договоры об оказании коммунальных услуг) ни факт передачи недвижимости покупателю, ни то обстоятельство, что продавец и покупатель распределили между собой обязанность по оплате коммунальных услуг вышеописанным образом, сами по себе не имеют значения (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление Седьмого ААС от 17.11.2015 N 07АП-10172/15). Это означает, что, например, энергоснабжающая организация вправе требовать оплаты потребленной электроэнергии от собственника недвижимости, с которым у нее имеется действующий договор купли-продажи электроэнергии. Тем не менее существуют прецеденты удовлетворения судами требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с покупателя недвижимого имущества за период с момента передачи ему соответствующего объекта недвижимости (постановление Восьмого ААС от 27.02.2014 N 08АП-11938/13).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере гражданского права

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на март 2020 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, П. Ериным, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Гражданин может получить недвижимое имущество в результате покупки, наследования, дарения, приватизации. Передача ему имущества от предыдущего собственника еще не означает переход права собственности. В какой момент оно возникает? Каким образом фиксируется этот факт?

Основания для перехода права собственности

Cт. 209 ГК РФ устанавливает в рамках права собственности на имущество возможность владения, пользования и распоряжения. При этом оно может переходить другим лицам при наличии соответствующих документальных оснований (ст. 14 закона №218-ФЗ):

  • договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены)
  • договора приватизации;
  • договора долевого участия в строительстве;
  • свидетельства о наследстве;
  • судебного решения;
  • соглашения о разделе имущества и других документов.
Читать еще:  Постановление правительства от 13 августа 2006

По законодательству

Процедура госрегистрации перехода права собственности на недвижимость проводится на основании положений следующих нормативно-правовых актов:

Определяет перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу как такие, которые невозможно переместить без нанесения ущерба их назначению: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Определяет обязательность госрегистрации права собственности на объекты недвижимости (в т. ч. его переход, прекращение). Процедура проводится компетентным регистрирующим органом по ходатайству правообладателя, о чем последний получает подтверждающий документ. Информацию о регистрационных действиях может получить любое заинтересованное лицо, обращаясь в любое из отделений регистрационных органов на территории РФ.

Регулирует отношения, связанные с проведением госрегистрации прав на недвижимость, их прекращения, изменения, перехода, наложения обременений и порядок учета этих данных в Едином государственном реестре. Именно внесение соответствующих записей в реестр признается единственным доказательством прав на недвижимость, которые подлежат оспариванию только через суд.

Определяет, что имущество, требующее госрегистрации при отчуждении, становится собственностью другого лица только после проведения таких регистрационных действий.

Подтверждает, в частности, необходимость перерегистрации прав на недвижимость по договорам купли-продажи. При уклонении одной из сторон, позволяет требовать второй стороне через суд ее проведения, а при необходимости – дополнительного возмещения издержек, возникших из-за задержки регистрации.

П. 60 устанавливает, что при отсутствии госрегистрации договор продажи недвижимости не является недействительным: после ее передачи покупатель будет законным владельцем, но распоряжаться нею не может, поскольку до перерегистрации собственником остается продавец. Здесь же закрепляется возможность законного владельца защищать свое имущество согласно ст. 305 ГК РФ

Подтверждает законность владения объектом недвижимости на основании соответствующего договора, даже если он еще не стал его собственником.

Таким образом, на разных этапах правоотношений между бывшим и будущим собственниками, последний постепенно проходит путь от статуса владельца до законного собственника. На примере передачи квартиры по договору купли-продажи (ДКП) это будет выглядеть так:

До подписания ДКП

Отсутствие взаимных прав и обязанностей

После подписания ДКП, но до госрегистрации

Покупатель – законный владелец, продавец – собственник (по умолчанию предполагается исполнение обязательств условий договора, в том числе оплаты)

Покупатель – собственник, продавец – окончательно утративший право собственности

Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Как было сказано выше, для недвижимого имущества, отчуждение которого подлежит обязательной госрегистрации, момент перехода права собственности наступает на дату проведения регистрационных действий (ст. 223 ГК РФ), о чем в Росреестр вносится соответствующая запись. Этот факт подтверждается отметкой на документе, являющемся основанием для отчуждения (договоре купли-продажи, дарения и пр.): датой регистрации, подписью и ФИО уполномоченного лица. Новому собственнику дополнительно выдается выписка из ЕГРН.

Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Независимо от оснований перехода недвижимости в «новые руки», право собственности переходит после госрегистрации. Подписание договора отчуждения или физическая передача объекта (в момент оформления акта приема-передачи) являются лишь основанием. При этом закон не устанавливает точные сроки, когда нужно провести перерегистрацию. Фактически это можно сделать в любое время в зависимости от потребностей и пожеланий сторон, но учитывая невозможность распоряжения имуществом до этого момента.

Соответственно, с даты перерегистрации у нового собственника возникает обязательство по содержанию объекта, уплате коммунальных платежей и налогов.

Отдельные случаи перехода

П. 11 Постановления ВАС №10/22 предусматривает ряд исключений, когда право собственности возникает независимо от государственной регистрации этого факта:

  • при открытии наследства – для имущества, перешедшего по наследству;
  • при оплате полной суммы пая – для имущества, получаемого через членство в потребительском кооперативе;
  • при завершении процедуры реорганизации юридического лица – для недвижимости, передаваемой правопреемнику организации.

Для распоряжения имуществом в каждом из указанных случаев процедура госрегистрации остается обязательным условием.

Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру

Перерегистрацией прав на недвижимость занимается Регистрационная палата (Росреестр). Для подачи документов предусмотрено несколько вариантов обращения:

  • напрямую в Росреестр (лично или почтовым отправлением);
  • через МФЦ;
  • через нотариуса (по нотариально заверенным сделкам услуга подачи документов предоставляется нотариусом без дополнительной оплаты);
  • через электронные ресурсы (официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги) при наличии электронной квалифицированной подписи.

Процедура перерегистрации включает следующие этапы:

  1. Подготовка пакета документов.
  2. Обращение в регистрационный орган удобным способом.
  3. Проверка документов на соответствие законодательным нормам и принятие решения о возможности регистрации.
  4. Внесение сведений в ЕГРН (если нет оснований для отказа) и выдача выписки новому собственнику.

Прилагаемые документы

Для проведения регистрационных действий подаются следующие документы (в общем случае):

  • Заявление на государственную регистрацию. Оформляется на специальном бланке, который выдается по месту обращения.
  • Удостоверения личности заявителей, обращающихся за услугой. Если она требуется на основании договоров отчуждения, за регистрацией обращаются обе стороны: бывший и будущий собственники.
  • Документ, подтверждающий наличие оснований для перерегистрации.
  • Акт приема-передачи (если имущество фактически уже было передано).
  • Кадастровый паспорт. Содержит информацию о технических характеристиках объекта недвижимости. Если последний не стоит на кадастровом учете, допускается оформление документа одновременно с регистрацией перехода права.

В зависимости от конкретной ситуации, указанный перечень может быть дополнен за счет необходимости предоставления:

  • нотариальной доверенности, если от имени одной из сторон действует представитель;
  • свидетельство о браке и согласие супруга на продажу объекта, если он относится к совместно нажитому имуществу;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если ее собственником (или одним из) является несовершеннолетний.

Сроки регистрации

Продолжительность процедуры четко регламентирована ст. 16 закона № 218-ФЗ в зависимости от места подачи документов, типа недвижимого имущества и необходимых регистрационных действий:

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Чтобы распоряжаться приобретенной недвижимостью, недостаточно оформить договор купли-продажи или долевого управления, получить имущество по завещанию или в дар. По закону собственником можно стать только после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. Особенность обретения недвижимости в том, что между подписанием документа-основания для перехода права собственности и ее непосредственном оформлении в госоргане, проходит некоторый промежуток времени.

Во время ожидания интересы покупателя защищены законом, ведь есть риск, что продавец окажется недобросовестным и откажется явиться на регистрацию перехода права собственности. При оформлении сделки по отчуждению недвижимости нужно подготовиться к любым ситуациям и четко знать свои права и обязанности на каждом этапе сделки.

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

  • продать свою недвижимость;
  • обменять квартиру на другую;
  • сдать жилье в аренду;
  • передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.
Читать еще:  Изменение организационно правовой формы юридического лица

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

  • договор о приватизации имущества;
  • договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • решение суда о разделе имущества;
  • соглашение об ипотеке;
  • соглашение о разделе имущества между супругами;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:

  • дееспособность;
  • достижение совершеннолетнего возраста;
  • наличие права собственности на недвижимость.

За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.

Где регистрировать право собственности

Для осуществления регистрации недвижимости необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения недвижимости или МФЦ. При желании можно зарегистрироваться в системе ЕСИА, получить электронную квалифицированную усиленную подпись и подать документы в электронном виде.

При подаче документов на переход прав должны присутствовать прежний и потенциальный собственники.

Законодательная база

Вопрос госрегистрации имущества регулируется следующими положениями в российском законодательстве:

Когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество

Вопрос перехода права собственности связан с тем, с какого именно момента на недвижимое имущество оно возникает. В данном случае следует опираться на гражданское законодательство, судебную практику и условия самого договора. Подробный ответ на этот вопрос представлен в статье.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

  • мена;
  • дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
  • переход по завещанию после открытия наследства;
  • приватизация муниципального или федерального жилья;
  • отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

  • переход доли или всего объекта;
  • обмен между физлицами;
  • между юрлицами;
  • между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

  • факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
  • полная дееспособность;
  • совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

  1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
  2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности. Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя. Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

  1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
  2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Что говорит закон

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие вопросы:

  1. Когда именно переходит право.
  2. Какими полномочиями обладают продавец и покупатель на этапе между подписанием договора и регистрацией.
  3. Как законно заставить недобросовестного продавца пройти регистрацию права собственности.

На эти вопросы отвечает, прежде всего, гражданское законодательство и отдельные постановления судов (т.е. судебная практика). Вот основные моменты, которые важно знать покупателю:

  1. Сам договор купли-продажи зарегистрировать в Росреестре обязательно. Но даже в отсутствие регистрации договор и сделка не могут считаться недействительными, о чем говорится в Гражданском кодексе, статья 551.
  2. На основании той же статьи можно сделать вывод, что если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель может обратиться суд. Если договор был полностью исполнен (прежде всего, это касается условия оплаты), то суд имеет полномочие зарегистрировать переход права собственности – т.е. возложить на регистратора обязанность оформить право на недвижимое имущество даже в отсутствие продавца.

В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.п.

  1. Анализируя эти статьи, а также статью 223 Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: непосредственно переход права собственности происходит с того момента, когда будет совершена госрегистрация на недвижимое имущество.

Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права.

  1. Однако если покупатель произвел оплату, выполнил все свои обязанности после подписания договора, это означает, что он сразу становится так называемым «законным владельцем имущества». Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС.

В нем можно найти пункт 60 , в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: т.е. до момента этой регистрации или в случаях, когда продавец по каким-то причинам уклоняется от нее. Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем. Хотя покупатель пока не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (до окончательного перехода права собственности на него).

  1. В этом же пункте содержится отсылка на статью 305 Гражданского кодекса . В ней предусмотрено, что добросовестный покупатель признается по крайней мере владельцем помещения. То есть законодательство вводит понятие «собственник» и понятие «владелец», отделяя одно от другого. Владелец может отстаивать свои интересы в судебном порядке, в том числе выступая против собственника.

Этапы правоотношений продавца и покупателя

Таким образом, если говорить об интересах прежнего и нового собственника недвижимого имущества в связи с переходом права собственности, следует обратить внимание на такие нюансы:

  1. Договор купли-продажи обязательно проходит госрегистрацию.
  2. Во время этой процедуры присутствуют обе стороны.
  3. Если продавец уклоняется от присутствия, покупатель обращается в суд.
Читать еще:  Как правильно прошить документы дыроколом

С точки зрения реализации (продажи) объекта можно выделить по крайней мере три периода правоотношений прежнего и нового собственника. Они подробно описаны в таблице.

Моменты, в которые наступает право собственности на квартиру

В 223 статье ГК РФ говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством. А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.

Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин. От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п. Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.

Что это?

Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.

Например, право владения может возникнуть после подписания акта приема-передачи имущества. Актуально при покупке квартиры в новостройке.

Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.

Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.

Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • в результате обмена;
  • по программе приватизации;
  • по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
  • долевое участие в строительстве;
  • самостоятельное (своими силами) строительство

Рассмотрим все случаи по отдельности.

Квартира по наследству

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.

Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.

По обмену

Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре. Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия — составление договора обмена, подписание акта приема-передачи — лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.

По приватизации

Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся. На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).

В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.

Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.

Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.

При покупке

Наиболее распространенный способ получения недвижимости — это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения — возможность продать, подарить и т. п. — он получает только после внесения данных в ЕГРП.

Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.

При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).

Строительство

В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.

Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:

  • разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
  • технический план здания;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю (под зданием);
  • разрешение местной администрации на строительство;

Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.

После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector