Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог при переуступке прав на квартиру

Нужно ли платить налог при переуступке прав?

Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и свидетельство собственности на неё, чего у продавца не имеется.

Однако он предлагает покупателю право требования жилой площади в указанный срок у строительной компании.

Покупатели соглашаются на эти условия, поскольку покупка квартиры таким способом позволяет сэкономить денежные средства.

Для инвесторов или продавцов это также оборачивается выгодой, поскольку им удастся вернуть средства за недвижимость обратно, а в некоторых случаях даже приумножить её.

Особенности сделки

Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.

В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.

Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.

Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.

Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.

Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.

Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.

Как оформить?

Чтоб организовать сделку по заключению договора переуступки, потребуется:

  1. Найти покупателя. Это можно сделать самостоятельно или с использованием услуг посредника, к примеру, риэлтерского агентства.
  2. Затем появляется необходимость уведомления строительной компании или получения от неё письменного разрешения.
  3. После этого требуется обратиться в банковскую организацию, но только если в ней была оформлена ипотека для внесения средств за квартиру. В банк нужно сдать документы, подтверждающие материальную обеспеченность гражданина, с которым планируется заключение договора.
  4. В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.

Следующий этап – заключение договора. Как правило, большая часть его положений будет соответствовать пунктам, указанным в ДДУ. Дополнительно в нем перечисляются права и обязанности трех сторон – покупателя, продавца и застройщика.

Для составления документа рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут привести к признанию соглашения недействительным документом.

Какие документы понадобятся?

Для регистрации договора переуступки и признания его действительным, потребуется приложить несколько документов:

  • первоначальный договор ДДУ;
  • предварительное соглашение и дополнения к нему;
  • квитанции, подтверждающие внесение оплаты;
  • сам договор переуступки.

Налог при переуступке

Некоторые инвесторы заключают договор переуступки для того, чтобы избежать уплаты НДФЛ.

В соответствии с действующим законодательством РФ, при владении недвижимостью менее трех лет, и принятии решения о её продаже, необходимо уплатить налог.

Это связано с тем, что жилая площадь была куплена не для личного проживания, а для получения определенной выгоды, поскольку всем известно, что стоимость квартиры на начало строительства ниже, чем по его завершению.

Права собственности на квартиру

Раньше такая схема, действительно, использовалась. Она освобождала от уплаты налога до тех пор, пока законодателем не был внесен ряд поправок.

Теперь вне зависимости от того, нравится ли это инвесторам, они должны уплачивать налог.

Здесь стоит упомянуть о принципе права – незнание закона не освобождает от ответственности. Следовательно, не удастся уйти от выплаты налоговой суммы.

При продаже

В соответствии с нововведениями налогооблагаемой базой признаются все источники дохода физ. лица, которыми он распоряжается.

Экономической выгодой будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.

Следовательно, появляется разница, которая и будет облагаться налогом, сумма которого составляет 13%.

Нужен образец соглашения о переуступке прав аренды земельного участка? Смотрите тут.

При покупке

Покупатель не должен уплачивать налог при переуступке. В соответствии с действующим законодательством он вносится только продавцом.

Только после получения квартиры он должен выплатить налог на собственность, на этом его обязанности перед налоговой службой заканчиваются.

Законодательные нормы

Внесение налога регулируется статьей 208 НК РФ. Она предусматривает основания для его уплаты, а также сумму.

Другие статьи Налогового кодекса содержат о себе сведения, касающиеся способ уменьшения размера налогообложения.

Можно ли получить вычет?

Как было отмечено выше, продавцы должны оплатить налог при переуступке прав на квартиру, составляющий:

  • 13% для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев.

НК РФ предусматривает несколько способов, на основании которых можно снизить размер налога.

К ним относится:

  1. Получение налогового вычета в 2020 году. При наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.
  2. Снижение размера дохода от реализации права по ДДУ на размер оплаты строительной компании. Из этого следует, что если квартира была продана по той же стоимости, что приобретена, или дешевле, то налог не взимается.

В налоговые органы до конца апреля того года, который следует за годом продажи, необходимо сдать декларацию. Она должна быть составлена в соответствии с утвержденной формой 3-НДФЛ.

Документ заполняется с принятием во внимание налогового вычета или снижения суммы дохода.

Как купить квартиру по переуступке? Читайте здесь.

Как продать квартиру по переуступке в построенном доме? Подробная информация в этой статье.

Итак, при переуступке прав до ДДУ продавец должен заплатить налог, сумма которого составляет 13%.

Если он хочет снизить её, то может использовать имущественный вычет или уменьшение суммы дохода от продажи принадлежащего ему права.

В свою очередь, покупатель не должен выплачивать налога, поскольку он освобожден от него действующим законодательством.

На видео об уступке прав

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

В связи со стремительным ростом потребности в собственном месте под солнцем, строительные компании всё больше и больше выступают в качестве застройщиков или девелоперов, заманивая потенциальных покупателей недвижимости низкими процентными ставками, стоимостью за один квадратный метр и возможностью платить в рассрочку, но с одним условием – свою долю придётся подождать. Законодатель допускает, что дольщик вправе переуступить свои права другому человеку. Однако стоит учитывать, что одному из участников сделки придётся заплатить налог при переуступке прав по договору долевого участия.

Читать еще:  Постановление правительства рф 128

Сделка: начало

Долевое строительство позволяет за меньшие вложения получить квартиру, но с небольшими оговорками – сроки и риски. Однако существует ещё одна возможность стать правообладателем долевого имущества – переуступка прав или договор цессии.

Соглашение заключается между двумя лицами:

  • первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
  • второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.

Как правило, только две стороны присутствуют в договоре переуступки.

С одной стороны, все хорошо, но с другой – возникают два закономерных вопроса: нужно ли платить установленный налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, так как этот процесс является не чем иным, как куплей-продажей, по итогам которой один получает имущество, а другой – прибыль с продажи. И другой вопрос: каков налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, так как по налоговому законодательству за такие сделки тоже нужно платить государству. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, требующая регистрации и проведения других юридических действий.

Одним из требований к участникам или сторонам сделки, как и писалось ранее, является получение согласия от застройщика на смену лиц в обязательстве. Это первостепенно, так как любые другие действия без должного документа не будут иметь юридической силы. Далее идёт процесс переговоров по сумме, немаловажный аспект для всех сторон – продавца, покупателя и налоговой службы, условиям передачи прав и обязательств.

Особенностью же суммы договора должно служить условие фактической оплаты непосредственному застройщику на момент переуступки. Если сумма не была полностью выплачена по ДДУ или отсутствует сам факт оплаты, у будущего покупателя возникнет обязательство по уплате требуемой суммы застройщику-девелоперу. В связи с этим всегда необходимо требовать квитанции или чеки о произведённых выплатах, чтобы не понести ненужные расходы.

В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.

Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст. 388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ). Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.

При подписании договора цессий необходимо точно знать – нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, и кто его должен заплатить?

Налогообложение: только практика, только реал

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает. Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

Второй случай из практики: если по переуступке сумма продажи не превышает первоначальный размер стоимости по ДДУ, или простым языком, за сколько купили, за столько и продали, налог по цессии оплачивается только продавцом на основании статьи 208 Налогового кодекса РФ: 13% для резидентов (граждан) и 30% – нерезидентам (иностранцам).

При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.

Третий вариант развития событий: продавец собирается получить доход с продажи своих прав по ДДУ. В данном ключе налог по переуступке прав по договору долевого участия продавец должен будет оплатить или 13% для резидентов РФ и 30% – иностранцам либо воспользоваться возможностью и снизить налоговое бремя на сумму, уже выплаченную застройщику. Если ДУ был оформлен с привлечением банковских (ипотечных) средств, то размер обложения уменьшается на сумму уже внесённых процентов по ипотечному договору. В свою очередь, продавец имеет право получить имущественный вычет, который высчитывается из суммы продажи недвижимости, если эта сумма не превышает один миллион рублей.

Выглядит это так: 13% от одного миллиона рублей – это 130 тысяч рублей, тем самым произведя сокращение или оптимизацию налогообложения по оплате обязательного налога в казну государства. Покупатель же от данного налога ввиду приобретения прав по ДДУ – освобождён.

Рекомендуется, чтобы продавец подал соответствующие формы в налоговый департамент по месту продажи, чтобы избежать притязаний и неприятных разговоров с инспекторами впоследствии или нахождения в почтовом ящике писем «счастья».

Нельзя забывать про налог на имущество с продажи квартиры, купленной по ДДУ, который обязан ежегодно оплачивать правообладатель имущества.

Руководствуясь кодексом, стоимость недвижимости вычисляется из учёта стоимости по кадастру, которая по максимуму приравнена к действительной цене, то есть к рыночной.

Расчёт налога по кадастру прост: (кадастровая цена минус налоговый вычет) умножается на долю и умножается на ставку, где:

  1. Стоимость по кадастру основывается на данных Российского Реестра недвижимости, в базу которого постоянно вносятся и дополняются только что возведённые и введённые в эксплуатации строительные объекты (ЖК, здания, квартиры и прочее).
  2. Налоговый вычет базируется на основании типа объекта – квартира, помещение или дом, включая ЖК.

Указанные данные можно найти на сайте налоговой инспекции или узнать у застройщика.

Как провести расчёт

При расчёте налогового вычета нужно учитывать следующие сведения, представленные в таблице:

Придется ли платить налог при переуступке права собственности на квартиру?

Переуступка права собственности применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Прямо перед тем, как квартира сдана, ее можно переоформить на другого человека по договору переуступки. Согласно такому договору, покупатель приобретает все права и обязанности, которые были у предыдущего дольщика.

Но переуступка от налога может не спасти, при любой — за несколькими исключениями — продаже недвижимости нужно платить подоходный налог, который равен 13% — для граждан России и 30% — для иностранцев. Исключения касаются в основном длительного владения квартирой, что к новостройкам неприменимо.

Как происходит переуступка?

Переуступить права покупателю может дольщик (инвестор), который вложил свои средства на более ранних этапах строительства. Заключив договор долевого участия (ДДУ), он может, не дожидаясь окончания строительства, переуступить свои права новому дольщику (покупателю). Стоит отметить, что уступает он право требования, поскольку права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Если дом буден сдан, то оформить сделку по продаже квартиры по договору переуступки будет нельзя, ее можно будет оформить по договору купли-продажи.

Нужно ли платить налог при переуступке?

По закону продавец должен заплатить налог, если он продает квартиру по стоимости выше, чем указано в договоре с застройщиком. В этой ситуации налог высчитывается только с суммы чистого дохода, и составляет 13% от него. То есть налог нужно будет заплатить с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Читать еще:  Как правильно указывать адрес в документах

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей, а через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

Топ 5 читаемых

2020 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

СМИ «aif.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (РОСКОМНАДЗОР), регистрационный номер Эл № ФС 77-78200 от 06 апреля 2020 г. Учредитель: АО «Аргументы и факты». Интернет-сайт «aif.ru» функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

Шеф-редактор сайта: Шушкин В.С. e-mail: karaul@aif.ru, тел. 8 495 783 83 57. 16+

Все права защищены. Копирование и использование полных материалов запрещено, частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на сайт www.aif.ru.

Правила комментирования

Эти несложные правила помогут Вам получать удовольствие от общения на нашем сайте!

Для того, чтобы посещение нашего сайта и впредь оставалось для Вас приятным, просим неукоснительно соблюдать правила для комментариев:

Сообщение не должно содержать более 2500 знаков (с пробелами)

Языком общения на сайте АиФ является русский язык. В обсуждении Вы можете использовать другие языки, только если уверены, что читатели смогут Вас правильно понять.

В комментариях запрещаются выражения, содержащие ненормативную лексику, унижающие человеческое достоинство, разжигающие межнациональную рознь.

Запрещаются спам, а также реклама любых товаров и услуг, иных ресурсов, СМИ или событий, не относящихся к контексту обсуждения статьи.

Не приветствуются сообщения, не относящиеся к содержанию статьи или к контексту обсуждения.

Давайте будем уважать друг друга и сайт, на который Вы и другие читатели приходят пообщаться и высказать свои мысли. Администрация сайта оставляет за собой право удалять комментарии или часть комментариев, если они не соответствуют данным требованиям.

Редакция оставляет за собой право публикации отдельных комментариев в бумажной версии издания или в виде отдельной статьи на сайте www.aif.ru.

Если у Вас есть вопрос или предложение, отправьте сообщение для администрации сайта.

НДФЛ у дольщика по 214-ФЗ и НК РФ: налоги при переуступке ДДУ, при получении неустойки или страховой выплаты

Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.

Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.

Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

Платится ли налог при переуступке прав по ДДУ?

НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.

НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ

Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.

Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.

  • Облагаются налогом в размере 13 %:
  1. Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
  2. Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
  3. НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
  • Не облагаются налогом:
  1. Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
  2. Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
  3. Моральный вред;
  4. Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.

Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу. Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению. Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Читать еще:  Вознаграждение за права

Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.

Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику

Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.

Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.

Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.

Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.

Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости. Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей. Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector