Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Постановление правительства о кадастровой оценке земли

Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (с изменениями и дополнениями) (утратило силу)

Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316
«Об утверждении Правил проведения государственной
кадастровой оценки земель»

С изменениями и дополнениями от:

11 апреля, 14 декабря 2006 г., 17 сентября 2007 г., 30 июня 2010 г.

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства России от 21 декабря 2018 г. N 1622 настоящий документ признан утратившим силу с 1 января 2019 г.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Москва
8 апреля 2000 г.
N 316

Правила
проведения государственной кадастровой оценки земель
(утв. постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316)

С изменениями и дополнениями от:

11 апреля, 14 декабря 2006 г., 17 сентября 2007 г., 30 июня 2010 г.

ГАРАНТ:

О государственной кадастровой оценке земель см. письмо Министерства экономического развития РФ от 18 сентября 2009 г. N Д06-2704

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2007 г. N 590 в пункт 1 настоящих Правил внесены изменения

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2010 г. N 478 в пункт 3 настоящих Правил внесены изменения

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и(или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. N 206 в пункт 10 настоящих Правил внесены изменения

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. N 206 пункт 11 настоящих Правил изложен в новой редакции

11. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

ГАРАНТ:

Методику государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденную приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49;

См. Методику государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденную приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307

12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. N 206 настоящие Правила дополнены пунктом 13

ГАРАНТ:

Решением Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июня 2011 г. N ВАС-3672/11 пункт 13 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

13. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится Госкомземом РФ, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

В Правилах регламентируется, на основании каких данных осуществляется государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений; сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда; иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений.

Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

Текст постановления опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации от 17 апреля 2000 г., N 16, ст. 1709, в приложении к «Российской газете» — «Бизнес в России» от 22 апреля 2000 г., N 16

Постановлением Правительства России от 21 декабря 2018 г. N 1622 настоящий документ признан утратившим силу с 1 января 2019 г.

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Постановление Правительства РФ от 30 июня 2010 г. N 478

Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2007 г. N 590

Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2006 г. N 767

Постановление Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. N 206

Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.
Читать еще:  Постановление правительства 333 2020

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Государственная кадастровая оценка земли: цель и особенности проведения

Государственный земельный кадастр – систематизированный ресурс, который содержит перечень всех участков земли на территории РФ. Каждая зона отличается своим описанием и сопроводительными документами. Для установления стоимости участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Специальная методика позволяет унифицировать результаты определения цены на всей территории страны.

Что собой представляет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка – величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст.66 ЗК РФ.

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН) . Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Узнайте более детально о том, как формируется кадастровая стоимость недвижимости.

Решение о проведении оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2020 ) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

  • год начала проведения работ по вычислению КС;
  • вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
  • категорию(ии) земель и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом “Государственная кадастровая оценка – что это“.

Периодичность проведения ГКО

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

Читать еще:  Постановление правительства рф 333 газ

До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Как оцениваются земли населенных пунктов

Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое земли населенных пунктов. К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от зон другого назначения.

Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:

    Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.

Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.

ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
  2. Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
  3. Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
  4. Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
  5. Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.

При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:

  • сведения о сделках на рынке земли;
  • размер арендной платы;
  • затраты на строительство и обустройство территории и так далее.

Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.

Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.

При определении КС применяют один из способов массовой оценки:

  • сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
  • доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
  • затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
  • комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.

Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

  • пашни, пастбища, сенокосы;
  • выращивание технологических культур;
  • возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
  • коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Главная цель кадастровой оценки земли – формирование размера земельного налога, арендной платы и других платежей.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

  1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
  2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
  3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

  1. Выбрать оценочную фирму.
  2. Указать цель оценки.
  3. Заключить договор.
  4. Оплатить услугу.
  5. Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
  6. Предоставить документы.
  7. Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
  8. Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Кто может проводит оценку

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

  1. ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
  2. ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
  3. ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).

Узнайте больше о том, что такое кадастровая оценка земли.

Заключение

Любой объект недвижимости, в соответствии с отечественными нормами, имеет рыночную и кадастровую стоимость. ГКО проводят лицензированные специалисты по решению уполномоченных органов. Эта процедура призвана определить цену земли, особенности её использования и владения.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комментарии к ст. 66 ЗК РФ

1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Читать еще:  Как правильно заполнить акт сверки

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. При сравнении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка кадастровая его оценка определяется в процентах от рыночной стоимости.

4. В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» , а также специальными Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 .

СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.

СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.

Установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими кадастр объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector