Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Реализация права аренды земельного участка

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка

Арендатор земельного участка по общему правилу может продать (переуступить) комплекс прав арендатора третьему лицу. По завершении этой сделки прежний арендатор полностью потеряет все свои права и обязанности в отношении земельного участка, на его место в первоначальном договоре аренды встанет новый арендатор.

Общие моменты

Такие сделки распространены в случаях, когда прежний арендатор, пользующийся государственным или муниципальным участком, по какой-то причине передумал осуществлять строительство или иное использование этой земли.

Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.

Договор

Договор купли-продажи права аренды земельного участка чаще именуется договором переуступки права аренды. Перед его заключением выясните следующее:

  1. Нет ли в договоре аренды запрета на переуступку, а также ряда обстоятельств, из-за которых передача прав невозможна:
    1. наличие самовольных построек на земельном участке;
    2. наличие судебных споров или иных обременений земельного участка;
    3. у нынешнего арендатора есть задолженность по арендной плате.
  2. Необходимо ли согласие собственника земли на переуступку. Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, то согласия собственника не требуется, в иных случаях оно обязательно.
  3. Обратитесь в администрацию региона или населенного пункта, в зависимости от того, кому принадлежит земля, чтобы выяснить порядок получения согласия и оформления переуступки.

В случаях, когда для переуступки нужно согласие собственника, потребуется написать заявление о получении согласия на передачу арендатором прав третьему лицу. Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.

Соглашение составляется между нынешним и будущем арендаторами в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется. Укажите:

  1. Наименование сторон, дату и место составления.
  2. Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
  3. Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
  4. Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
  5. Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
  6. Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
  7. Выкупная цена земельного участка.

К договору переуступки прилагается кадастровый план земельного участка и иные документы на землю, которые имеются у нынешнего арендатора.

Для заключения договора уступки права аренды необходимо нотариальное согласие супруга на такую переуступку, как при купле-продаже недвижимости.

На основании соглашения переуступки новый арендатор заключает с собственником земли дополнительное соглашение к основной сделке.

Читать еще:  Бухгалтерия как правильно произносить

Пакет документов передается на регистрацию перехода права аренды в Росреестр в том случае, если основной договор аренды был заключен на срок более 1 года и в свою очередь был зарегистрирован.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Отчуждение территории, находящейся в пользовании

Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.

Вам будет интересно прочесть:

Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.

С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.

Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.

Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.

Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.

Преимущественное правомочие покупки земли арендатором

Преимущественное право выкупа земли предоставлено как арендаторам на частных землях, так и пользователям по сделкам с муниципальными и региональными участками. Это право установлено ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе соответствующие положения утратили силу в марте 2015 года.

В соответствии с законом, выкуп арендатором имущества может быть произведен:

  • по истечении договора аренды при условии добросовестного и полного внесения арендных платежей;
  • до истечения такой сделки при условии полного внесения выкупной цены.

При этом в договоре аренды должно быть предусмотрено право выкупа земли арендатором. Кроме этого, статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора заключить соглашение на новый срок.

Процедура выкупа регламентируется местными актами. Для земель сельскохозяйственного назначения необходимо использование участка в течение 3 лет. На участке, арендованном под ИЖС, на момент выкупа должны находиться постройки, оформленные в собственность арендатора. Даже если это незавершенное строительство, рекомендуется оформить на него права, чтобы избежать процедуры торгов.

Чтобы инициировать процедуру выкупа, нужны 4 действия:

  1. Подать заявление о выкупе в земельный комитет администрации населенного пункта или региона и дождаться решения.
  2. Подписать договор купли-продажи.
  3. Оплатить его.
  4. Зарегистрировать свое право в Росреестре.

Продажа дома на арендованной территории

Если на арендованном участке имеется жилой дом, находящийся в собственности продавца, такой дом можно продать, одновременно переуступив право аренды новому владельцу. Для этого заключается договор купли-продажи недвижимости дома с переуступкой прав и обязанностей арендатора земельного участка.

В договоре указывается:

  1. Ф.И.О. сторон, паспортные данные, адреса.
  2. В отношении дома указывают:
    1. описание: адрес, площадь общая и жилая, кадастровый номер, этажность;
    2. ссылка на правоустанавливающий документ, на основании которого дом принадлежит продавцу;
    3. ссылка на дату и номер государственной регистрации права собственности продавца на дом.
  3. В отношении земельного участка:
    1. адрес, площадь, кадастровый номер земельного участка;
    2. категория земель, вид разрешенного использования;
    3. реквизиты договора аренды, но основании которого продавец пользуется землей;
  4. Цена продажи дома и порядок оплаты.
  5. Цена уступки права аренды. Она может быть передана бесплатно.
  6. Арендная плата и выкупная цена земли.
  7. Срок аренды в соответствии с прежним договором аренды земли.
  8. Порядок и срок передачи недвижимости покупателю.
  9. Гарантии продавца и покупателя.

Подробнее о выкупе арендованной земли в собственность:

Порядок уступки права аренды аналогичен описанному выше, то есть в некоторых случаях требуется согласие собственника на перевод прав арендатора. После заключения договора купли-продажи с переуступкой необходимо:

  1. Зарегистрировать право собственности покупателя на дом.
  2. Оформить дополнительное соглашение к договору аренды на нового арендатора и зарегистрировать переход права аренды.

Регистрация осуществляется в Росреестре на основании пакета документов и заявления. Государственная пошлина за регистрацию в каждом случае составляет 2 000 рублей.

Дополнительно для оформления сделки понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу дома и уступку права аренды на землю.

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Как учесть в налоговых расходах плату за право заключения договора аренды земельного участка и кто платит с нее НДС

Многие компании берут в аренду земельные участки — под строительство, размещение других объектов и т. д. Но иногда еще до заключения договора за само право его заключить приходится уплачивать отдельный платеж. Может ли арендатор учесть подобный платеж в расходах? Платится ли тут НДС и что с его вычетом? И что отразить в учете, если вы не покупаете, а, наоборот, перепродаете право аренды другому лицу.

Как учесть приобретенное право на заключение договора аренды земли

Плату за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков можно учитывать в расходах независимо от того, какой участок будет в дальнейшем арендован — находящийся в государственной (муниципальной) собственности или частной — у компании или даже у гражданина. Никаких ограничений на этот счет в НК РФ нет. Единственное условие — в итоге должен быть заключен договор аренды. Если такого договора не будет (вы сами отказались его заключить, получили отказ в его госрегистрации), то учесть расходы на приобретение права аренды будет нельз я ст. 264.1 НК РФ; Письмо Минфина от 29.04.2008 № 03-03-06/1/298 .

Если вы намерены заключить не договор аренды, а договор субаренды и платите за это право арендатору, то расход тоже можно учест ь Письмо Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/749 .

Порядок списания стоимости права зависит от срока действия договора аренды (субаренды ) пп. 3, 4 ст. 264.1 НК РФ :

  • он будет заключен на срок менее 1 года (то есть не подлежит госрегистрации), то такие расходы списываются равномерно в течение срока действия договора. Соответственно, начинать списывать расходы вы можете в месяце подписания договора;
  • договор заключен на срок 1 год и более, то он подлежит обязательной госрегистраци и п. 2 ст. 609 ГК РФ; п. 2 ст. 26 ЗК РФ . И начинать списывать стоимость права на заключение договора вы можете с месяца, в котором были поданы документы на госрегистрацию договора (у вас должна быть расписка Росреестра в получении документов ) подп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1 НК РФ . Списывать стоимость права на прочие расходы можно:
  • равномерно в течение не менее 5 лет (точный срок пропишите в учетной политике);
  • ежегодно в размере не свыше 30% налоговой базы предыдущего года, до полного признания всей суммы платы.

Соответственно, если ваша компания убыточная, то предпочтителен второй вариант, дабы еще больше не увеличивать убыток и не привлекать лишнее внимание налоговиков. А если компания прибыльная, то лучше посчитать, какой именно вариант даст вам оптимальный размер налоговой базы на выходе.

Если вы арендуете земельный участок под строительство объекта, то можете списывать расходы на приобретение права на заключение такого договора точно в таком же порядке. Но можете и включить стоимость права в первоначальную стоимость строящегося объекта по аналогии с собственно арендной платой. Напомним, что арендную плату за период строительства налоговики и Минфин как раз требуют учитывать в составе первоначальной стоимост и Письма Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/749; УФНС по г. Москве от 10.07.2008 № 20-12/065288 .

А что с НДС при покупке таких прав? По мнению Минфина, продажа права на заключение договора аренды облагается НДС в общем порядке — налоговой базой тут является стоимость права без учета налог а ст. 154, п. 5 ст. 155 НК РФ; Письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21 . Поэтому если счет-фактура был вам выставлен и вы арендуете землю для совершения облагаемых операций, то вы можете принять налог к вычет у п. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2009 № 03-07-11/51 .

Обратите внимание, что если за право заключения договора вы платите органу власти, то именно он и должен платить НДС.

Вы в данной ситуации налоговым агентом не являетесь. Если же орган власти указал в договоре, что вы должны удержать и уплатить НДС, то принять к вычету этот НДС будет проблематичн о Постановление ФАС ЗСО от 09.11.2011 № А70-218/2011 .

Перекупаем право аренды у арендатора

Если нужный вам участок уже находится в аренде, то договариваться о выкупе права на него нужно с арендатором. То есть вы можете заключить с ним соглашение о перенайме и заплатить за такой перенаем.

По мнению Минфина, плату за перенаем учитывать в расходах нельзя, так как право на заключение договора аренды вы не приобретаете: он уже заключен между собственником участка и бывшим арендаторо м Письмо Минфина от 12.11.2010 № 03-03-06/1/710 . Однако такую плату можно учесть по другому основанию — в качестве прочего обоснованного расход а подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ . Ведь для другой стороны этой сделки — бывшего арендодателя — Минфин признает перепродажу права аренды реализацией имущественного права. И требует платить налог и Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 22.02.2011 № 03-11-11/41 . А значит, для вас это будет именно расход на приобретение имущественного права. Хотя специалисты Минфина видят тут риски в возможности экономического обоснования такого расхода.

Читать еще:  Постановление правительства рф 410 газовое оборудование

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем ) п. 2 ст. 615 ГК РФ . При этом к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имуществ о подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ . И расходы на приобретение права аренды имущества в указанном пункте не поименованы. Плата за приобретение права аренды НК РФ предусмотрена только в отношении земельных участков и только при условии заключения договора аренды.

Если организация примет решение включить в состав расходов суммы оплаты за право аренды имущества при его перенайме (в том числе и земельных участков), прежде всего ей необходимо будет доказать экономическую обоснованность таких расходов. При этом утверждать с уверенностью, что в рассматриваемой ситуации у налоговых органов не возникнет претензий к налогоплательщику, невозможн о ” .

Так что вам нужно запастись очень убедительными аргументами в пользу перенайма именно этого участка, а не аренды свободного. И тогда, возможно, налоговики плату за перенаем из расходов исключать не будут.

Что касается НДС, то кратко повторим наши выводы: бывший арендатор должен начислить НДС на стоимость переуступаемого права аренды, а вы вправе на основании его счета-фактуры принять налог к вычет у п. 1 ст. 172 НК РФ; Письма Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, от 04.03.2009 № 03-07-11/51 .

Сами перепродаем право аренды

С НДС в такой ситуации мы уже разобрались — его обязательно нужно будет начислить исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора. А вот с налогом на прибыль ситуация такова:

  • вы включаете в доходы стоимость реализованного имущественного прав а Письма УФНС по г. Москве от 30.11.2009 № 20-14/2/125274@; Минфина от 22.02.2011 № 03-11-11/41 ;
  • при этом вы можете учесть в расходах еще не списанную стоимость права, уплаченную вашему арендодател ю подп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 5 ст. 252 НК РФ . Оснований продолжать ее списание в особом порядке уже нет, так как из арендных правоотношений вы выбыли. Кстати, так же думает и Минфи н Письмо Минфина от 05.07.2012 № 03-03-06/2/75 . И еще, если у вас в итоге образуется налоговый убыток по этой сделке, вы вправе учесть его в целях налогообложени я п. 2 ст. 268 НК РФ .

Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?

Участки земли, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям, предоставляются в аренду гражданам и организациям на договорной основе.

Но не всегда арендатор может исполнять свои обязанности в течение всего периода действия соглашения.

Закон позволяет переуступить право пользования участком другому лицу. При этом необходимо соблюсти ряд формальностей.

Можно ли продать арендованный земельный участок, как составляется договор продажи права аренды земли? Подробности — в статье.

Какое законодательство регулируют данный вопрос?

Землепользователь по своему усмотрению выбирает лицо (человека или организацию), с которым заключает договор субаренды.

По такому соглашению на возмездной основе передаётся весь комплекс прав и обязанностей, которые ранее получил арендатор от собственника.

Процедура регулируется нормами ГК РФ. Нормы статьи 615 указывают, что арендодатель имеет право сдать имущество в поднаём или передать весь комплекс прав и обязанностей другому лицу (перенаём), если имеется согласие собственника имущества на это.

Также в Земельном кодекс РФ от 25.10.2001 г. (ЗК РФ) содержатся нормы, касающиеся передачи права аренды земельного участка другому лицу. Соответствующие правила закреплены в пунктах 5 – 9.2 статьи 22.

Согласия собственника не требуется, если иное правило не было установлено в договоре.

От продажи права аренды необходимо отличать субаренду. При продаже один землепользователь заменяется другим. В случае субаренды часть участка или вся его территория переходит на условиях, которые устанавливает первый арендатор.

Преимущества

Продажа права аренды выгодна по нескольким причинам:

  1. Арендатор может снять с себя обязательства без дополнительных затрат. Землепользователь должен рационально использовать участок и не допускать его порчи. Иначе гражданина или организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственник может потребовать материальную компенсацию.
  2. Права собственника не ущемляются, так как все условия аренды продолжают действовать.
  3. Извлечение прибыли. Так цена участка под ИЖС может значительно вырасти через несколько лет.

Недостатки переуступки

Процедура может быть невыгодна по ряду обстоятельств:

  1. Стоимость пользования участком может быть ниже, и продавец потеряет в деньгах.
  2. Возможны расходы на поиск покупателя, оформление сделки, регистрацию права собственности.
  3. Продавцу придётся легализовать все самовольные постройки.
  4. Если требуется согласие собственника, оно может быть отозвано в любой момент. И тогда сделка сорвётся.
  5. Новый арендатор может быть привлечён к ответственности за нарушения порядка землепользования предыдущего арендатора.

Каков порядок?

Процесс передачи права делится на несколько этапов.

Сбор документов

Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:

  • паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
  • оригинал договора аренды;
  • решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;
  • технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
  • письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).

Составление и заключение договора

В законодательстве нет специальных требований для подобных соглашений. Стороны могут составить текст документа самостоятельно или обратиться к юристу.

Обычно договор включает в себя следующую информацию:

  1. основные реквизиты: название документа, дата составления;
  2. сведения о сторонах;
  3. предмет соглашения;
  4. информация о договоре, по которому продавец права аренды получил его;
  5. сведения об участке (местонахождение, размер, кадастровый номер и т.д.);
  6. срок пользования;
  7. стоимость сделки и порядок расчётов;
  8. права и обязанности сторон;
  9. меры ответственности;
  10. порядок разрешения споров.

Договор составляется в 3-х экземплярах: для каждого участника сделки и для Росреестра.

Государственная регистрация

Если период пользования участком превышает 1 год, необходимо регистрировать сделку в Росреестре. Для этого нужны:

  • заявление одного из участников сделки (форму можно скачать с сайта Росреестра или получить бланк в территориальном управлении);
  • паспорт гражданина (или свидетельство о государственной регистрации организации);
  • доверенность (если лицо действует через представителя);
  • оригинал договора (минимум 2 оригинала);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  • иные документы (например, нотариально заверенное согласие супруги продавца на подписание договора, если он состоит в браке).

Любой из участников сделки обращается в территориальное управление Росреестра по месту нахождения участка. Документы проверяет и принимает регистратор.

Процедура внесения информации в кадастр занимает до 7 рабочих дней. 1 оригинал договора остаётся в Росреестре.

Государственная регистрация стоит 2000 рублей. Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, то госпошлина составит 350 рублей. Если стороны сделки – юридические лица, то пошлина составит 22000 рублей.

Также документы можно подать через МФЦ, но срок рассмотрения обращения увеличится до 9 рабочих дней.

Извещение собственника о смене арендатора

После государственной регистрации передачи прав бывший арендодатель должен направить официальное уведомление о сделке собственнику недвижимости.

В законодательстве нет образца этого документа, также не установлены сроки подачи уведомления.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 указано, что информация может быть передана собственнику письменно или устно в разумный срок после заключения договора. Иначе владелец может потребовать возмещения убытков.

На практике обычным сроком считается 1 месяц с момента передачи участка или регистрации права в Росреестре. Заключение нового договора с собственником не требуется.

Отказ и его причины

Соглашение не может быть заключено в следующих случаях:

  • в договоре отдельно указано, что арендатор не может передавать свои права и обязанности третьему лицу;
  • земельный участок передан в пользование резиденту свободной экономической зоны или особой экономической зоны;
  • землепользователем является субъект малого или среднего предпринимательства, который получил землю в рамках льготы по закону № 209-ФЗ от 24.07.2007 года;
  • соглашение об аренде участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, заключено на период менее 5 лет;
  • в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законодательством.

Стороны сделки должны сами установить, распространяется ли запрет на их ситуацию. Также регистратор Росреестра проверяет законность заключения договора и отказывает во внесении изменений в земельный кадастр при наличии указанных оснований.

Заключение

Продажа права аренды земли – это передача всего комплекса прав и обязанностей, связанных с временным использованием участка, другому лицу по возмездному договору. Согласие собственника не требуется.

Новый договор подлежит государственной регистрации, если срок аренды составляет не менее 1 года. Продажа возможна, если это прямо не запрещено законом или договором аренды.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2020

Читать еще:  Определите правильный перечень локальных нормативных актов

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 535 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 1 437 hits)

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector