Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчет машиномест для офисов

Машино-место. Расчет парковочных мест.

Прочее. Архитектура и строительство

Доброго всем времени суток!

Прошу помочь разобраться в данной теме. Работаю юристом в ООО по проектированию не так долго. Практики еще нет. Заранее благодарю!

Проектировщик попросил разобраться по следующим моментам:

В соответствии с Перечнем документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утвержден приказом федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 17.04.2019), а именно п. 193 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» производится расчет стояночных мест.

Стоянка автомобилей – открытая площадка, предназначенная для хранения и (или) паркования автомобилей. Парковка – стоянка автомобилей (открытая площадка) общего пользования, устраиваемая на элементах поперечного профиля улично-дорожной сети (проезжей части, тротуаре), имеющая въезд и выезд только со стороны проезжей части улицы (дороги), устраиваемая при условии обеспечения пропускной способности проезжей части и тротуаров.

П. 5.6. Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом. Таблица 2 для типа жилого дома эконом-класс предполагает норму площади квартиры в расчете на одного человека – 30 м2.

П. 1.31 Для размещения машино-мест в городе следует предусматривать:

— объекты для хранения легковых автомобилей постоянного населения, расположенные вблизи от мест проживания;

— объекты для паркования легковых автомобилей постоянного и дневного населения города при поездках с различными целями.

Требуемое число машино-мест для хранения и паркования легковых автомобилей следует принимать в соответствии с требованиями настоящего свода правил (табл. 11.8 и приложения Ж). При наличии региональных нормативов градостроительного проектирования следует руководствоваться приведенными в них нормативными показателями.

П. 11.32. В зонах жилой застройки следует предусматривать стоянки для хранения легковых автомобилей населения при пешеходной доступности не более 800 м, а в районах реконструкции – не более 1000 м. Для жилья эконом-класса — 1,2 машино-места на квартиру.

П. 11.33. На территории жилых районов и микрорайонов следует предусматривать места для хранения автомобилей в подземных стоянках автомобилей из расчета в крупных и крупнейших городах не менее 0,5, а в больших – не менее 0,2 машино-места на 1 квартиру.

Какими нормативами следует руководствоваться при расчете парковочных мест (для хранения, для паркования постоянного и дневного населения)?

Если в соответствии с нормами необходимо предусмотреть наличие стоянки для хранения в пешеходной доступности не более 800 м, то какие документы должен предоставить застройщик/проектировщик, либо он должен запроектировать строительство этого паркинга?

В соответствии с какими нормативами предусматривать объекты для паркования л/а постоянного и дневного населения города? Больше всего интересуют парковки возле жилых домов.

На территории жилых районов следует предусматривать места для хранения автомобилей в подземных стоянках. Застройщик получает участок под застройку. Для выполнения этого пункта о подземных стоянках он должен обеспечить наличие подземной стоянки на участке застройки или может сослаться на существующие подземные парковки; документы по градостроительному планированию, в которых предусмотрено размещение таких подземных парковок?

Сообщение от Lyubov Lad:
сослаться на существующие подземные парковки

С обывательской точки зрения, для этого нужно не просто наличие рядом подземной парковки общего пользования, но и постоянное наличие на ней достаточного количества свободных мест для автовладельцев из нового дома. Иначе той парковки все равно что нет.
Т.е. надо понимать, застройщик/управляющая компания/кто-то еще должен купить или взять в долгосрочную аренду соответствующее количество мест на этой парковке. Или не покупать заранее, т.к. все парковочные места могут быть не востребованы жильцами сразу, а заключить договор на резервирование с правом первоочередной покупки/аренды этих мест по первому требованию жильцов. Если, конечно, владелец парковки согласится на такую сделку.
Не исключено, что есть какой-то установленный порядок решения таких вопросов, может более знающие форумчане еще подскажут.

Сообщение от Lyubov Lad:
Проектировщик попросил разобраться по следующим моментам:

проектировщик попросил юриста разобраться с техническим вопросом? O_O
или начальник поставил перед юристом задачу — отвертеться от требования подземной стоянки в проектируемом доме?

Сообщение от kp+:
проектировщик попросил юриста разобраться с техническим вопросом? O_O

Мне это тоже интересно :-). Что касается нормативов, то знать их — прямая обязанность проектировщика. Что касается парковок-стоянок на соседних участках, то такие вещи допускаются (правда, не везде, и не всегда), но решается в каждом населенном пункте по-разному. Часто это прописывается в ПЗЗ и местных нормативах градпроектирования. Иногда бывает достаточно приложить договор на пользование соседской стоянкой с ее хозяином. Иногда берется письмо-согласие владельца соседнего участка на размещение на нем стоянки (при технической возможности) — внеплощадочное благоустройство. Иногда экспертиза требует расчет парковочных мест в сумме для двух участков.

Ответ из «ТехЭксперта»
1. Следует руководствоваться нормативно-технической документацией, включенной в доказательную базу технического регламента (ФЗ №384), нормативами градостроительного проектирования (ст. 29_1-29_4 ГрК РФ), а также градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки (ст. 30, ст. 36 ГрК РФ).
С целью обеспечения соблюдения требований технического регламента (ФЗ №384) при расчете парковочных мест необходимо руководствоваться СП 42.13330.2016 (п. 11.31, п. 11.32, таблица 11.8, 11.35, Приложение Ж). При наличии региональных нормативов градостроительного проектирования следует руководствоваться приведенными в них нормативными показателями. Однако, отклонение нормативных показателей в региональных нормативах градостроительного проектирования не должны превышать ±30% нормативных показателей, указанных в СП 42.13330.2016.
Нормативы градостроительного проектирования и градостроительные регламенты могут в своем содержании иметь отличные от СП 42.13330.2016 требования к расчету. В таком случае, расчет принимается по наиболее жесткому требованию.
2. В соответствии с градостроительным законодательством в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (стоянок для хранения автомобилей, объектов социального обслуживания и т.д.) подготавливается проект планировки территории (ППТ) (ч. 1 ст. 41 ГрК РФ).
ППТ должен включать в себя положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития транспортной инфраструктуры… и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры (п. 2 ч. 3 с. 42 ГрК РФ).
Таким образом, размещение стоянок может быть обосновано в ППТ.
При строительстве жилого объекта размещение стоянок требуется для обеспечения жилого дома необходимым количеством машино-мест, поэтому при вводе объекта в эксплуатацию потребуется подтверждение наличия требуемых машино-мест. И на Ваш вопрос однозначного ответа нет. Все зависит от специфики региона, в котором планируется строительство.
К примеру, в г. Санкт-Петербург в соответствии с градостроительным регламентом все 100% расчетного количества машино-мест должно быть размещено в границах земельного участка. Допускается вынос не более 50% машино-мест в автостоянки, расположенные за границей землеотвода, при условии обоснования такого размещения в ППТ. При этом для ввода объекта в эксплуатацию требуется подтверждение наличия этих мест. И в таком случае – это может быть уже построенная автостоянка, либо временные мероприятия (договоры аренды) до завершения строительства автостоянки.
Таким образом, все индивидуально для каждого региона и зависит от требований региональных и муниципальных нормативно-правовых актов.
3. В данном вопросе следует в комплексе использовать требования следующих нормативных документов:
— нормативы градостроительного проектирования (региональные нормативы градостроительного проектирования, местные нормативы градостроительного проектирования);
— градостроительные регламенты (Правила землепользования и застройки);
— Проект планировки территории (при его наличии);
— СП 42.13330.2011 (п. 11.24, 11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4) — пункты обязательного применения согласно ПП РФ №1521);
— СП 42.13330.2016 (п. 11.31-11.39);
— СП 59.13330.2012 (п. 4.2.1-4.2.4 — пункты обязательного применения согласно ПП РФ №1521);
— СП 59.13330.2016 (раздел 5.2);
— СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (п. 2.3, п. 2.8);
Для того, чтобы определиться со стоянками на территории или вблизи жилого дома, необходимо ознакомиться с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), особое внимание необходимо обратить на те нормативно-правовые акты, которые указаны в ГПЗУ. Определить, входит ли рассматриваемый участок в границы территории, для которого разработан ППТ. И если ППТ есть, то ознакомиться с ним тоже. Требуется ознакомиться с Правилами землепользования и застройки, а также нормативами градостроительного проектирования.
К примеру, в ППТ может быть указано, что на участке планируется к застройке жилой дом со встроенно-пристроенной автостоянкой и дополнительно может быть указано, что в границах участка должно быть размещено определённое количество мест на открытых автостоянках.
4. Данное требование изложено в п. 11.33 СП 42.13330.2016 и 11.20 СП 42.13330.2011 (вкл. в обязательный перечень ПП РФ №1521). Однако, необходимо учитывать область применения СП 42.13330, который распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских муниципальных образований на территории Российской Федерации и содержит основные требования к их планировке и застройке.
В п. 1.1 СП 42.13330.2016 уточнено, что указанные требования конкретизируются и дополняются с учетом региональных особенностей в региональных (РНГП) и местных (МНГП) нормативах градостроительного проектирования, утвержденных в установленном порядке.
СП 42.13330, исходя из области его применения, в полном объеме невозможно применить к отдельному земельному участку. Все-таки требование указанного пункта относится к размещению подземных автостоянок в микрорайоне и районе. А при разработке проектной документации для строительства объекта капитального строительства на земельном участке требуется обоснование размещения стоянок именно для этого объекта.

Читать еще:  Программа для расчета пени

Плетцер А.С.
Генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»
Юрист, инженер, руководитель негосударственной экспертизы, эксперт проектной документации по направлениям СПОЗУ, ПОС.

Сообщение от Lyubov Lad:
Ответ из «ТехЭксперта»

Вы бы еще в Спортлото написали. Частное мнение отдельного «юриста и инженера», не имеющее юридической силы (так же, как и любое мнение с этого форума). Хотя, достаточно квалифицированно составленное. Руководствоваться надо документами, входящими в перечни к ФЗ 384 (обязательному и добровольному), ПП1521 с поправками на местные граднормы и ПЗЗ.
Offtop: Вообще, не дело юриста в рабочие вопросы проектирования лезть — перед экспертизой не ему отдуваться.

Сообщение от иваниваныч:
Вообще, не дело юриста в рабочие вопросы проектирования лезть — перед экспертизой не ему отдуваться.

Дык с чего все началось —

Сообщение от Lyubov Lad:
Проектировщик попросил разобраться по следующим моментам:

Сообщение от иваниваныч:
Частное мнение отдельного «юриста и инженера», не имеющее юридической силы

Offtop: Поэтому, прежде чем принимать решение, нужно сгонять в минстрой и все обсудить))))

Сообщение от иваниваныч:
Тут, по крайней мере, получишь ответ от того человека, который тебя проверять будет.

Offtop: Но это я говорю с позиции заказчика конечно. Для проектировщика приоритетней эксперт, для заказчика — минстрой.

Приложение 9 (рекомендуемое). Нормы расчета стоянок автомобилей

Нормы расчета стоянок автомобилей

Рекреационные территории, объекты отдыха, здания и сооружения

Число машино-мест на расчетную единицу

Рекреационные территории и объекты отдыха

Пляжи и парки в зонах отдыха

100 единовременных посетителей

Лесопарки и заповедники

Базы кратковременного отдыха (спортивные, лыжные, рыболовные, охотничьи и др.)

Береговые базы маломерного флота

Дома отдыха и санатории, санатории-профилактории, базы отдыха предприятий и туристские базы

100 отдыхающих и обслуживающего персонала

Гостиницы (туристские и курортные)

Мотели и кемпинги

По расчетной вместимости

Предприятия общественного питания, торговли и коммунально-бытового обслуживания в зонах отдыха

100 мест в залах или единовременных посетителей и персонала

Здания и сооружения

Учреждения управления, кредитно-финансовые и юридические учреждения, значений:

Научные и проектные организации, высшие и средние специальные учебные заведения

100 работающих в двух смежных сменах

Спортивные здания и сооружения с трибунами вместимостью более 500 зрителей

Театры, цирки, кинотеатры, концертные залы, музеи, выставки

100 мест или единовременных посетителей

Парки культуры и отдыха

100 единовременных посетителей

Торговые центры, универмаги, магазины с площадью торговых залов более 200 м2

100 м2 торговой площади

50 торговых мест

Рестораны и кафе общегородского значения

Гостиницы высшего разряда

Вокзалы всех видов транспорта

100 пассажиров дальнего и местного сообщений, прибывающих в час «пик»

Конечные (периферийные) и зонные станции скоростного пассажирского транспорта

100 пассажиров в час «пик»

Примечания: 1. Длина пешеходных подходов от стоянок для временного хранения легковых автомобилей до объектов в зонах массового отдыха не должна превышать 1000 м.

2. В столицах республик, городах-курортах и городах — центрах туризма следует предусматривать стоянки автобусов и легковых автомобилей, принадлежащих туристам, число которых определяется расчетом. Указанные стоянки должны быть размещены с учетом обеспечения удобных подходов к объектам туристского осмотра, но не далее 500 м от них и не нарушать целостный характер исторической среды.

3. Число машино-мест следует принимать при уровнях автомобилизации, определенных на расчетный срок.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Парковка для офисного здания

Парковка для офисного здания

Кому больше нужны парковки – арендаторам или посетителям?

Владельцы автомобилей – будь они сотрудниками БЦ или его посетителями — не готовы слезть со своих железных коней и передвигаться на метро. Об этом убедительно свидетельствует количество стихийных городских парковок, которое не удается регулировать даже с помощью эвакуаторов и штрафных санкций. Для арендаторов важно разместить служебный транспорт на охраняемой территории рядом с паркингом. Для посетителей – чтобы путь в нужный офис не занимал много времени.

Поэтому в конечном счете паркинги прежде всего нужны собственникам БЦ: наличие такой опции существенно повышает привлекательность здания. В выигрышном положении находятся офисные комплексы класса А: они построены недавно и изначально спроектированы с учетом подземных парковок.

Окупаемость инвестиций

Средства, вложенные в обустройства паркингов, окупаются в срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Наиболее затратным станет строительство одноуровневого подземного паркинга, многоуровневая стоянка сократит затраты в 2-3 раза, еще меньше затрат на наземную парковку. Однако вложения в паркинги увеличивает и общий срок окупаемости БЦ. Поэтому девелоперу необходимо найти баланс между доходностью и инфраструктурой объекта, и для каждого случая эти значения будут разными.

Нормы и потребности

Количество машиномест в бизнес-центрах регулируется СП 42.13330.2011″СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Существующие нормы для БЦ класса А – 1 м/м на 100 м2 арендуемой площади. При этом эксперты рынка считают, что этот показатель должен составлять хотя бы 1 м/м на 50 м2. Но пока это несбыточная мечта. Столичные БЦ с хорошим запасом м/м пользуются у арендаторов большим спросом.

Читать еще:  Линейный способ расчета амортизации основных средств

Офисы класса В отвечают этим же нормативам, но не обязаны иметь в своей структуре подземный паркинг – как правило, это большая крытая стоянка. Наконец, парковки в зданиях класса С, как правило, маленькие или стихийные.

Рекомендации

Чтобы точно рассчитать парковку для офисного центра, необходимо учитывать в проекте коэффициент автомобилизации на текущий год и региональные нормативы градостроительного проектирования, которые могут быть строже, чем СП. Помимо количества м/м следует учитывать следующие критерии:

  • Близость основных и перехватывающих парковок к зданию;
  • Беспрепятственный въезд и выезд с парковки;
  • Организация отдельного входа с паркинга в здание для арендаторов;
  • Система абонементов для персонала и клиентов;
  • Высокая пропускная способность и возможность работы системы в автономном режиме;
  • Оплата картами и выдача сдачи при наличном расчете.

Очевидно, что девелоперам пора пересмотреть подход к инфраструктурному обеспечению бизнес-центров, поскольку потребности в паркингах будут только расти.

Парковка для офисного здания

Парковка для офисного здания

Кому больше нужны парковки – арендаторам или посетителям?

Владельцы автомобилей – будь они сотрудниками БЦ или его посетителями — не готовы слезть со своих железных коней и передвигаться на метро. Об этом убедительно свидетельствует количество стихийных городских парковок, которое не удается регулировать даже с помощью эвакуаторов и штрафных санкций. Для арендаторов важно разместить служебный транспорт на охраняемой территории рядом с паркингом. Для посетителей – чтобы путь в нужный офис не занимал много времени.

Поэтому в конечном счете паркинги прежде всего нужны собственникам БЦ: наличие такой опции существенно повышает привлекательность здания. В выигрышном положении находятся офисные комплексы класса А: они построены недавно и изначально спроектированы с учетом подземных парковок.

Окупаемость инвестиций

Средства, вложенные в обустройства паркингов, окупаются в срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Наиболее затратным станет строительство одноуровневого подземного паркинга, многоуровневая стоянка сократит затраты в 2-3 раза, еще меньше затрат на наземную парковку. Однако вложения в паркинги увеличивает и общий срок окупаемости БЦ. Поэтому девелоперу необходимо найти баланс между доходностью и инфраструктурой объекта, и для каждого случая эти значения будут разными.

Нормы и потребности

Количество машиномест в бизнес-центрах регулируется СП 42.13330.2011″СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Существующие нормы для БЦ класса А – 1 м/м на 100 м2 арендуемой площади. При этом эксперты рынка считают, что этот показатель должен составлять хотя бы 1 м/м на 50 м2. Но пока это несбыточная мечта. Столичные БЦ с хорошим запасом м/м пользуются у арендаторов большим спросом.

Офисы класса В отвечают этим же нормативам, но не обязаны иметь в своей структуре подземный паркинг – как правило, это большая крытая стоянка. Наконец, парковки в зданиях класса С, как правило, маленькие или стихийные.

Рекомендации

Чтобы точно рассчитать парковку для офисного центра, необходимо учитывать в проекте коэффициент автомобилизации на текущий год и региональные нормативы градостроительного проектирования, которые могут быть строже, чем СП. Помимо количества м/м следует учитывать следующие критерии:

  • Близость основных и перехватывающих парковок к зданию;
  • Беспрепятственный въезд и выезд с парковки;
  • Организация отдельного входа с паркинга в здание для арендаторов;
  • Система абонементов для персонала и клиентов;
  • Высокая пропускная способность и возможность работы системы в автономном режиме;
  • Оплата картами и выдача сдачи при наличном расчете.

Очевидно, что девелоперам пора пересмотреть подход к инфраструктурному обеспечению бизнес-центров, поскольку потребности в паркингах будут только расти.

Офис для автомобилей

Москва обеспечена парковками всего на 38%. Офисные центры в этом плане не улучшают городскую статистику. К примеру, в бизнес­центре класса А на одно машино­место приходится 100 кв. м площади. И хотя девелоперы постепенно увеличивают количество мест в паркингах и на стоянках, они делают это медленно и без особой охоты. Что неудивительно – себестоимость 1 кв. м подземного паркинга составляет $600, срок окупаемости – от 6 лет. А это больше срока окупаемости самого БЦ.

Километры машин
По данным первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Константина Королевского, уровень обеспеченности города местами для парковки автомобилей составляет около 38%. К концу 2007 г. власти надеются выйти на уровень 41%, а к 2020 г., по Генплану г. Москвы, предполагается выйти на 70%. Тогда этот показатель станет выше среднеевропейского.
Пока же автолюбителей особо не ждут, и яркой демонстрацией этого утверждения являются километры машин, припаркованных у обочин дорог. В самом сложном положении оказались офисные здания, построенные в центре в 1990­х – начале 2000­х гг. «Некоторое время назад перегруженность дорог в городе была не так ощутима, и девелоперы не воспринимали вопрос парковки со всей серьезностью», – говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties. К примеру, в очень качественном бизнес­центре «Галерея Актер», построенном в 90­х гг., всего около 30 машино­мест. Но, по мнению Тимофея Фомина, руководителя службы маркетинга и связей с общественностью AGA Management, большое количество плюсов БЦ – месторасположение, престижность района, транспортная доступность, наличие рядом станции метро – по совокупности затмевают отсутствие парковочных мест.
Конкуренция на рынке офисной недвижимости с каждым годом усиливается, строится много новых бизнес­центров, и паркинг стал одним из конкурентных преимуществ. «Большая парковка – это дополнительный плюс, – уверена Елена Алпатова, старший консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Для каких­то компаний это может оказаться решающим фактором в пользу переезда из центра в бизнес­парк у МКАД». И девелоперы вынуждены принимать участие в решении парковочной проблемы. В настоящее время вопросы размещения автомобилей учитываются в каждом новом проекте. Для БЦ класса А подземный паркинг – уже необходимое условие. Даже бизнес­парк «Крылатские Холмы» с его обширными прилегающими территориями имеет подземную парковку.
Количество машино­мест в офисных зданиях регламентируется, с одной стороны, нормативным документом (постановление правительства Москвы от 4 октября 2005 г. «О нормировании расчетных показателей требуемого количества машино­мест»), а с другой – классификацией офисных зданий, принятой Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 г. Эта классификация носит рекомендательный характер. В соответствии с постановлением необходимое количество парковочных мест для офисных зданий определяется из расчета общей площади здания (включая подземную часть, технические помещения и т.п.). «Данный принцип расчета количества парковочных мест представляется менее обоснованным, чем принцип, заложенный в классификации офисных зданий, – полагает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International. – В соответствии с классификацией, принятой МИФ, соотношение парковочных мест и общей арендуемой площади здания определяется на уровне 1 машино­место на 100 кв. м офисной площади». «Но этого уже мало, – добавляет Елена Денисова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle . – Хотя в центре часто встречается коэффициент 1 м/м на 140 и 150 кв. м». В районе от Садового кольца до ТТК среднее необходимое соотношение парковочных мест и арендуемой площади оценивается на уровне 1 м/м на 70–80 кв. м. За пределами ТТК соотношение должно быть 1 м/м на 60 кв. м арендуемой площади. Для бизнес­парков у МКАД – 1 м/м на 40 кв. м. «Если офис расположен у Кольцевой дороги, значит, большинство сотрудников будет приезжать на машинах, – отмечает Елена Алпатова. – Соответственно, нужна большая парковка».
В классе В эта характеристика менее строгая. «В новых проектах обоих классов соотношение парковочных мест становится одним из главных конкурентных преимуществ, – рассказывает Александр Новиков. – «Дукат Плейс III» предлагает 1 м/м на 62 кв. м, «ЛеФорт» – 1 м/м на 70 кв. м, «Конкорд» – 1 м/м на 75 кв. м. В таких условиях бизнес­центры с соотношением 1 машино­место на 110 кв. м и более уже рискуют стать маловостребованными и будут вынуждены снизить ставки аренды». Офисы класса С довольно часто располагаются в зданиях бывших НИИ и госучреждений, в связи с этим подземного паркинга здесь не бывает, а наземная парковка может быть расположена на прилегающей территории и иметь стихийный характер. «Офисы классов В и С, как правило, находятся в реконструированных зданиях, и парковка в данной ситуации напрямую зависит от наличия прилегающей территории», – отмечает Тимофей Фомин.
В перспективе требования к количеству машино­мест ужесточатся. И хотя специалисты пока не говорят о тенденции, но некоторые уже считают нынешние соотношения недостаточными. «Недопустимо в бизнес­центре класса А предлагать количество парковочных мест менее одного на 50–70 кв. м арендуемой площади, – полагает Ирина Гаген, руководитель проекта компании «Вашъ Финансовый Попечитель». – В классе В – одно парковочное место на 100 кв. м».
Одно из самых лучших соотношений парковочных мест на арендуемую площадь будет, по мнению специалистов, в офисной части проекта «Город Столиц» в МДДЦ «Москва­Сити». Подземная парковка запланирована на 6 уровнях и, по оценке холдинг «Капитал Груп», станет самой большой в Европе.
В целом в проекте «Москва­Сити» среднее соотношение, по мнению специалистов, не будет сильно отличаться от стандартного – 1 м/м на 100 кв. м, – несмотря на пафосность проекта.

Читать еще:  Расчет отпускных дней

Цена места
Распределение парковочных мест среди сотрудников в бизнес­центрах идет неравномерно. В первую очередь места выделяются руководящему составу компании. «Также при распределении парковочных мест учитывается, какая именно компания садится в БЦ, на какой срок подписан договор аренды и какие площади она занимает», – добавляет Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International FM.
Стоимость аренды машино­мест довольно велика. «Не все компании готовы оплачивать сотрудникам парковку», – говорит Елена Денисова. Но обеспечение машино­местами всех заинтересованных сотрудников компаний­аредаторов и не является задачей паркинга бизнес­центра. Это задача муниципальных и коммерческих парковок. «Негде припарковаться около работы» – это проблема работника, а не работодателя, – считает Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь». – Паркинг, как и весь бизнес­центр, в первую очередь является средством производства, элементом «основных фондов», обеспечивающих ведение бизнеса».

Здания «пускают корни»
Особенно остро проблема парковки стоит в центре, в пределах Садового кольца, с его сложной транспортной обстановкой. Выходом могли бы стать подземные паркинги в каждом бизнес­центре, но ситуация осложняется непростыми геологическими условиями. Во многих случаях копать глубоко не позволяют коммуникации.
Сложная геологическая ситуация в центре города зачастую делает невозможным строительство глубокого подземного паркинга. Например, если офис находится рядом с метро, вариант подземного паркинга вовсе невозможен в связи с тем, что под землей пролегает большое количество коммуникаций.
Тем не менее для офисных центров класса А, которые строятся в основном в центре, подземный паркинг обязателен. Кроме того, часто «зарываться под землю» девелопера заставляют условия инвест­контрактов на строительство. «Чиновники правительства Москвы крайне заинтересованы в подземных парковках. Даже там, где это заведомо экономически неэффективно», – говорит Евгений Якубовский.
Учитывая, что в ранее построенных зданиях этого класса не всегда были подземные паркинги, сегодня, по данным Prime City Properties, в общем объеме предложения класса А около 30% бизнес­центров обходятся только наземной парковкой. «Девелоперы вынуждены строить подземные паркинги, – говорит Ирина Гаген. – Ни один грамотный застройщик не будет «закапывать» деньги без нужды, так как подземное строительство обходится на 50–60% дороже, чем наземное. Но без достаточного количества парковочных мест не может быть и речи об успешной реализации проекта».
Для класса В подземный паркинг не является необходимостью. Тем не менее около 15% зданий В­класса предоставляют своим арендаторам машино­места в подземном паркинге. Как правило, это современные проекты верхнего сегмента класса В.
Себестоимость строительства 1 кв. м в подземном паркинге в центре, по данным компании Jones Lang LaSalle, в среднем составляет $660. Средняя себестоимость 1 машино­места, как отметили в Prime City Properties, находится на уровне $ 23–24 тыс. На цене подземного паркинга отражаются технические характеристики, наличие пандуса либо автоматизированного подъемника.
Вообще стоимость строительства зависит от количества подземных этажей. По данным Евгения Якубовского, цена «коробки» в одном уровне – на 20–35% выше стоимости строительства «коробки» самого здания. Второй подземный уровень из расчета на 1 кв. м обойдется чуть дороже. Закладка в проект минус третьего уровня дает резкий скачок стоимости строительства – кроме удорожания общестроительных работ на глубине ниже ­6 м будет необходима установка более мощных и надежных систем вентиляции французского или немецкого производства.
Окупается машино­место, по данным Blackwood , более чем за 5 лет. Для застройщика это не самый выгодный проект, и на увеличение машино­мест в паркингах и на стоянках они идут неохотно.
Обустроить наземную парковку намного проще и дешевле. Так, по данным компании «Новая площадь», строительство организованной охраняемой парковки «со всеми наворотами» не превышает $1800 за 1 м/м, «бюджетно» можно обойтись и в $800/машино­место. По данным Blackwood, строительство одного машино­места в многоэтажном гараже манежного типа стоит до $5000, в боксовом – $7000–8000.

Ход конем
При дефиците машино­мест в бизнес­центрах застройщики пытаются каким­то образом решить эту проблему. Поскольку сегодня увеличивается средняя общая площадь офисных и многофункциональных центров, строятся высотные комплексы, растет количество девелоперских проектов, сочетающих несколько уровней подземной парковки и наземную. Последняя может располагаться в в общем основании здания или как отдельно стоящее здание. Так, бизнес­центр «Северная Башня» предусматривает организацию многоуровневой парковки: 2­уровневой подземной и 8­уровневой наземной с мойкой.
«Грамотный застройщик может диверсифицировать площади в проектируемом здании, чтобы нивелировать недостаток парковочных мест, – продолжает Ирина Гаген. – Например, можно заменить офисные площади, не обеспеченные парковками, гостиничной функциональной составляющей.Отелю не требуются парковочные места в таком количестве, как того требует бизнес­центр класса А или В».
Еще один вариант решения парковочной проблемы представлен, в частности, в деловом центре «Кантри Парк». Это так называемый overselling, когда арендаторам сдается больше мест, чем есть на стоянках. «Как показывает практика, на автостоянке практически не бывает случаев, когда одновременно все места заняты, – кто­то в командировке, кто­то в отпуске и т.п., – объясняет Евгения Власова, генеральный директор компании «Савацкий. Управление недвижимостью». – Поэтому при overselling подходе необходимо постоянно отслеживать количество уже припаркованных автомобилей, чтобы обеспечить местами всех желающих».
Устройство автоподъемников, с помощью которых возможно увеличить количество парковок под землей, тоже помогает решить вопросы размещения машин. Также встречаются на практике так называемые условные места на наземной или подземной стоянке, когда автомобили можно разместить один за другим. Но при этом на объекте должны находиться сотрудники паркинга, которым арендаторы оставляют ключи от машин.
Городские власти пока мало что могут предложить водителям. Разнообразных идей относительно паркингов у столичных властей много. Много планов и по разгузке дорог в центре. Но пока, видимо, проблему парковок девелоперам придется решать в одиночку.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector