Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Учет капремонта в тсж

Как ТСЖ отразить в бухгалтерском учете ремонт дома

Создание ТСЖ (ТСН) – это один из способов управления многоквартирным домом, который вправе избрать собственники жилых помещений (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, письмо Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04).

При управлении домом посредством ТСЖ (ТСН) товарищество несет ответственность за содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии. В перечень мероприятий по содержанию общего имущества включено в том числе и проведение текущего и капитального ремонта. Об этом сказано в части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, письме Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04.

Проводить ремонт общего имущества дома ТСЖ (ТСН) вправе как собственными силами, так и с привлечением на договорной основе специализированных подрядных организаций (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Важно отметить, что товарищество обязано обеспечивать содержание общего имущества многоквартирного дома в целом независимо от того, принадлежит доля такого имущества члену ТСЖ (ТСН) или нет. Следовательно, для обеспечения исполнения такой обязанности в части собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (ТСН), товарищество должно отдельно заключить с каждым из них договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Что касается собственников помещений, входящих в состав членов ТСЖ (ТСН), то отдельно с каждым собственником договор можно не заключать. Заключите один договор (с множественностью лиц на стороне), одной стороной которого будет товарищество, а другой – собственники помещений – члены ТСЖ (ТСН), список которых перечислите в приложении к договору. Так можно поступить только в том случае, когда количество голосов собственников помещений дома, вступивших в товарищество, составляет более 50 процентов от общего числа голосов. В противном случае договор заключайте отдельно с каждым членом ТСЖ.

Такой вывод следует из пунктов 2 и 5 статьи 138, пункта 6 статьи 155 и статьи 162 Жилищного кодекса РФ и письма Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04.

Для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, используйте формулы:

Это следует из части 3 статьи 48 и части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Для обеспечения исполнения обязанности по ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ (ТСН) необходимо знать, что включается в состав такого имущества. К общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности:

  • межквартирные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты, лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Конкретный перечень общего имущества многоквартирного дома, которым управляет ТСЖ (ТСН), товарищество определяет самостоятельно. Подробнее о том, как это сделать, см. Как ТСЖ (ТСН) учитывать общее имущество жильцов .

Источники финансирования ремонта

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома должны оплачивать как наниматели, так и собственники помещений. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны оплачивать собственники помещений. Это следует из подпункта 2 части 1 статьи 154 и частей 1 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, законодательно предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).

Необходимость проведения ремонта и его стоимость

Решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта дома находится в компетенции общего собрания собственников помещений (подп. 1 и 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п. 18 и 21 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, письмо Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04). Именно собственников помещений вообще, а не только членов ТСЖ (ТСН).

Определение размера затрат на текущий или капитальный ремонт возложено на ТСЖ (ТСН). Сделать это нужно при составлении сметы доходов и расходов ТСЖ на год. Об этом сказано в пункте 2 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Подробнее о составлении сметы см. Как ТСЖ (ТСН) составить смету доходов и расходов на год .

Бухучет

Расчеты с собственниками (нанимателями) помещений и c бюджетом ведите на счете 76, к которому откройте соответствующие аналитические счета. При этом в учете делайте проводку:

Дебет 51 (55) Кредит 76
– поступили средства на ремонт дома.

Поскольку ТСЖ (ТСН) – некоммерческая организация, целью создания которой является, в частности, обеспечение ремонта общего имущества дома, средства, полученные на эти цели, переносите на счет 86:

Дебет 76 Кредит 86
– полученные на ремонт средства признаны целевыми.

Аналитический учет на счете 86 ведите в разрезе источников финансирования ремонта. Кроме того, товариществу целесообразно открыть аналитические счета второго и третьего порядка для отражения поступления средств в разрезе целей их расходования, например:

  • счет 86-2 «Целевые поступления на текущий ремонт общего имущества»;
  • счет 86-3 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества»;
  • счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества от собственников»;
  • счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества из бюджета».
Читать еще:  Бухучет затрат на производство сельхозпродукции

Такой вывод следует из Инструкции к плану счетов.

Важно отметить, что, несмотря на то что ТСЖ (ТСН) может получать государственное целевое финансирование на капитальный ремонт дома, применять для учета этих средств положения ПБУ 13/2000 оно не вправе. Это связано с тем, что нормы ПБУ 13/2000 адресованы только коммерческим организациям (п. 1 ПБУ 13/2000). Следовательно, порядок учета бюджетных средств не будет отличаться от учета целевых средств из иных источников финансирования товарищества.

Расходование полученных на ремонт средств отражайте следующим образом.

Дебет 60 Кредит 51 (55)
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;

Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиками;

Дебет 20 Кредит 19
– сумма НДС, предъявленная подрядчиками, отнесена на расходы на ремонт, выполняемый подрядным способом;

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
– отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами ТСЖ (ТСН);

Дебет 86 Кредит 20
– отражено расходование средств целевого финансирования;

Дебет 86 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС на работы по ремонту, производимому собственными силами ТСЖ (ТСН).

Такой вывод следует из пункта 1 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году

Для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут объединяться в товарищества собственников жилья — ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ). Как вести бухучет и платить налоги ТСЖ при УСН, расскажем в нашей статье.

Бухучет в ТСЖ на упрощенке в 2019 году: проводки

ТСЖ является некоммерческой организацией (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Средства ТСЖ состоят из следующих (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):

  • обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ;
  • платежи от собственников жилья, которые не являются участниками ТСЖ;
  • доходы от предпринимательской деятельности ТСЖ, направленной на выполнение целей, задач и обязанностей ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ);
  • субсидии на эксплуатацию общего имущества, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
  • прочие поступления.

Учет целевых средств ТСЖ ведет на счете 86 «Целевое финансирование». К счету 86 необходимо открыть субсчета в разрезе источников поступления средств. Рассмотрим бухгалтерский учет взносов ТСЖ, кроме платежей за жилищно-коммунальные услуги, учет которых будет рассмотрен ниже.

Учет предпринимательской деятельности ТСЖ ведется в обычном порядке с использованием счета 90 «Продажи».

Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году

При определении доходов при УСН не учитываются, в частности, доходы, полученные в рамках целевого финансирования (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). К ним ТСЖ может, в частности, отнести:

  • вступительные и членские взносы участников ТСЖ;
  • пожертвования;
  • бюджетные средства на финансирование капремонта в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ЖК РФ;
  • средства собственников жилья, поступающие в ТСЖ на проведение ремонта.

Доходы эти не учитываются только в том случае, если ТСЖ ведет раздельный учет доходов и расходов по целевым средствам. Если раздельный учет отсутствует, то целевые поступления учитываются в доходах упрощенца на общих условиях.

Порядок ведения раздельного учета ТСЖ разрабатывает самостоятельно и закрепляет его в своей учетной политике для целей налогообложения. В качестве примеров для разработки регистров учета поступления и использования целевых средств можно использовать образцы регистров, приведенные в Рекомендациях МНС РФ.

При этом в КУДиР ТСЖ на упрощенке не отражает доходы и расходы, которые не учитываются при расчете налога при УСН.

Коммунальные платежи ТСЖ: учет и налогообложение

А каков порядок учета сумм, поступивших товариществу в качестве оплаты жилищно-коммунальных услуг? Суммы, полученные от собственников (пользователей) жилья в счет оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями, не включаются в доходы при УСН (пп.4 п.1.1 ст.346.15 НК РФ, Определение ВС от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016). Это при условии, что полученная за коммунальные услуги плата перечисляется в дальнейшем (Письмо Минфина от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525):

— ресурсоснабжающей организации — за поставку ресурсов;
— региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — за оказанные услуги.

Если между ТСЖ и собственником жилых помещений заключен посреднический договор, то доходом ТСЖ будет только соответствующее вознаграждение (Письма Минфина от 18.08.2017 № 03-11-11/53260, от 27.01.2017 № 03-11-11/4260).

Таки образом, если ТСЖ выступает лишь в качестве посредника между собственниками жилья и ресурсоснабжающей организацией (оператором), то бухучет будет такой:

Бухгалтерский, налоговый учет и отчетность в ТСЖ

Многие владельцы городских объектов недвижимости, расположенных в многоквартирных домах, принимают решение о создании ТСЖ. Это делается не только для того, чтобы оптимизировать расходы по коммунальным услугам, но и для поддержания имущества жильцов в должном техническом состоянии. Каждое товарищество собственников недвижимости должно организовываться в соответствии с регламентом Федерального законодательства. При этом на ТСЖ возлагается обязанность вести бухучет и сдавать сформированную по результатам отчетных периодов в налоговую инспекцию отчетность.

Читать еще:  Учет в туристической деятельности

Особенности создания ТСЖ

Главная цель создания ТСЖ заключается в следующем:

  • эффективное управление недвижимостью, которая на законных правах принадлежит участникам товарищества;
  • своевременное проведение ремонта и технического обслуживания инженерных коммуникаций;
  • расчет коммунальных услуг согласно реальных, а не завышенных тарифов;
  • благоустройства прилегающей к многоквартирным домам территории и т. д.

Федеральное законодательство не запрещает товариществам собственников недвижимости заниматься коммерческой деятельностью, цель которой заключается в получении дохода. В данном случае речь идет не о ведении бизнеса в его прямом понимании, а о предоставлении мелких услуг на платной основе для участников товарищества:

  • возведение дополнительных объектов недвижимости;
  • размещение рекламы;
  • сдача объектов недвижимости в аренду;
  • проведение ремонтных работ и т. д.

При заключении любых договоров, руководство ТСЖ должно соблюдать интересы собственников жилья. Вся полученная выручка поступает на расчетный счет товарищества. После этого денежные средства распределяются по специальным фондам. Ее ТСЖ может расходовать только по тем направлениям, которые были отражены в уставной документации, утвержденной всеми собственниками недвижимости. Все денежные средства, которые будут поступать на расчетный счет в виде членских взносов, могут быть направлены только на оплату коммунальных услуг, а также на поддержание объектов недвижимости в должном техническом состоянии.

Российским законодательством разрешается объединяться в ТСЖ не только владельцам городских квартир, но и собственникам частных домов, расположенных на соседствующих земельных участках.

Порядок формирования средств

Бухгалтерский учет в ТСЖ предусматривает учет всех операций, которые имеют прямое или косвенное отношение к товариществу. Специалист, которому будет поручено ведение бухгалтерского учета, обязан составлять первичную документацию, данные из которой необходимо разносить по соответствующим регистрам.

При организации бухучета в товариществе, в обязательном порядке должны в отдельном учетном регистре регистрироваться поступающие денежные средства, из которых формируется капитал:

  • взносов на капитальный ремонт;
  • поступлений в виде вступительных и членских взносов;
  • пени за несвоевременно оплаченные коммунальные услуги (не включается начисление квартплаты в полном объеме);
  • субсидий;
  • разницы между полученными коммунальными платежами и их фактической стоимостью;
  • доходов, полученных при ведении коммерческой деятельности и т.д.

Как должны учитываться коммунальные платежи?

Если собственникам объектов недвижимости были начислены коммунальные платежи, то они должны отражаться на соответствующих бухгалтерских счетах. Разница, которая образуется между фактической и номинальной стоимостью коммунальных платежей подлежит налогообложению, по ставкам, утвержденным действующим законодательством. Если на расчетный счет поступает оплата коммунальных услуг от владельцев недвижимости, которые не вступили в товарищество и не заключили с ним договора на оказание агентских услуг, то на них бухгалтерия ТСЖ должна начислять налоги в полном объеме.

Особенности бухучета

Особенности бухгалтерского учета в ТСЖ заключаются в следующем:

  1. По итогам отчетного периода (как правило, это календарный год) составляется финансовая отчетность ТСЖ, которая передается членам товарищества для изучения. В отчетах должна указываться достоверная информация, из которой собственники недвижимости смогут узнать о деятельности товарищества, а также о том, какая была получена прибыль ТСЖ.
  2. Бухгалтерами готовится смета расходов и доходов на будущий год, которая должна утверждаться на общем собрании членов товарищества. В дальнейшем именно на этот документ будут опираться специалисты, ведя бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ.
  3. Информация, которая касается вопросов исполнения утвержденной сметы за отчетный период, должна быть размещена на официальном ресурсе ТСЖ. Обязанность за проведение проверки таких смет Федеральным законодательством возлагается на инспекцию по жилищному надзору (территориальную).

Учет капремонта в тсж

( опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №1 (75)2014 )

Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:

— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;

— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.

В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.

В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.

Использование специального счета

Хозяйственная операция

Дебет

Кредит

Норма ЖК РФ

1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта

2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов

3. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли

4. На специальный счет перечислена часть прибыли в соответствии с п. 3

5. Взносы собственников поступили на специальный счет

6. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2

7. В фонд капитального ремонта поступили проценты банка за пользование средствами специального счета

8. Поступили средства из бюджета в качестве меры государственной поддержки капитального ремонта

Читать еще:  Порядок учета восстановления основных средств

9. Получен кредит (заем) в связи с недостатком средств в фонде капитального ремонта

10. За счет будущих взносов собственников увеличен фонд капитального ремонта для покрытия кредита (займа)

11. Образован резерв для финансирования капитального ремонта в соответствии со сметой на ремонт

12. Начислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта

13. Перечислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта

14. На специальный счет поступили взносы собственников, достаточные для покрытия долга по п. 9

15. Со специального счета уплачен долг по кредиту (займу)

16. Перечислены денежные средства на счет регионального оператора при изменении способа формирования фонда капитального ремонта

17. Зачислены на специальный счет денежные средства, поступившие от регионального оператора, при изменении способа формирования фонда капитального ремонта

18. Списано комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета

19. Со специального счета перечислены денежные средства в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.

Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».

Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности — будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.

Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.

Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» — отдельный субсчет.

Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора

Учет и бухгалтерская отчетность в ТСЖ

В Письме МФ РФ № 03-11-06/2/164 от 27.08.2009 сказано, что ТСЖ, применяющее УСН, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами.
Что касается других обязательных платежей, поступающих в ТСЖ, то доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав.
Таким образом, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны учитываться в составе ее доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В том случае, если ТСЖ, применяет УСН с объектом в виде доходов уменьшенных на величину расходов, то платежи на оплату коммунальных услуг одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимает к вычету в составе расходов, так как они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги.

Таким образом, поступившие в ТСЖ, от собственников жилых помещений, суммы возмещения понесенных расходов на коммунальные услуги являются внереализационными доходами в соответствии со статьей 128 «Внереализационные доходы» НК РФ и увеличивают налоговую базу налога при УСН.

Внереализационные доходы и расходы отражаются в Форме 2 по строкам «Прочие доходы» (стр. 2340) и «Прочие расходы» (стр. 2350).

Дебет счета 50 «Касса», 51 «Расчетный счет», кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по коммунальным платежам» – поступили денежные средства от жильцов в счет оплаты за коммунальные услуги;
Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расходы по коммунальным платежам», кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками» –начислена поставщику стоимость коммунальных услуг из средств коммунальных платежей жильцов;
Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками», кредит счета 50 «Касса», 51 «Расчетный счет» – оплата услуг энергоснабжающим организациям;
Дебет счета 50 «Касса», 51 «Расчетный счет», кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками» – зачислено агентское вознаграждение на счет ТСЖ и признано доходом при исчислении налога по упрощенной системе налогообложения.

Что касается расходов на капитальный ремонт здания, то в Письме МФ РФ от 14.10.2013 N 03-11-11/42627 сказано, что средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета ТСЖ, на ремонт (в т. ч. капитальный) общего имущества этих домов, являются средствами целевого финансирования. Они не учитываются при исчислении базы по УСН.

Вопрос о видах бухгалтерской отчетности, представляемой в налоговые органы, прошу Вас задать отдельным вопросом (отдельной темой), т.к. согласно правилам СКБ Контур, каждый вопрос задается отдельно. Благодарю Вас за понимание.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector