Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вложение в недвижимость в 2020 году

Вложение в недвижимость в 2020 году

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2020 году?

Обще известный факт, что богатство человека определяется не тем сколько он зарабатывает, а тем сколько он откладывает на реализацию своих финансовых проектов. И как последние растут или опускаются в цене.

Один из видов самых стабильных видов инвестиции — недвижимость. Остановимся подробно на его оценке на будущий год. Каковы же перспективы, какой минимальный порог входа, и в какую сферу можно вкладывать?

По анализу рынка сразу скажу, что нет интереса вкладывать в 2020 году в жилые помещения свои деньги.

Рынок перегрет, прошло время когда люди кучей скидывались в кооперативы выкупали по дешевке и через двойку тройку лет продавали ловя свою маржу.

Многие застройщики не продают по сбросовой цене на этапе котлована квартиры, а старт продаж у них с момента возведения 1-го этажа. Покупать квартиры в стройке качестве инвестиции теряет смысл, какой толк покупать квартиру ловя маржу с 4-5 млн и получить за 2-3 года прибыль в 20 %, есть более ликвидные сферы для вложения чем 6 % годовых.

Естественно после сдачи можно квартиру сдать, и получать прибыль, однако эта прибыль эфемерна, поскольку после пары, тройки жильцов, что бы ее нормально очередной раз сдать нужно будет снова делать ремонт, так сказать освежить квартиру. Люди живут по принципу «не свое — не жалко». Ремонт как правило съедает всю прибыль. Налоги добавят Вам минуса в ваш бизнес план. Не платить налоги скоро не получится, в Москве и Питере уже проходят рейды, по отлову неофициальных арендодателей. Проблемы Вам не нужны. И квартира под аренду, это скорее не инвестиция, а сохранение капитала.

Читать еще:  Идеи домашнего бизнеса без вложений

Ситуация усугубляется тем что новостройки дорожают, вводятся новые механизмы финансирования и обеспечения строительства. Вводится в эксплуатацию миллионы и миллионы квадратных метров по всей стране. Предложение семимильными шагами опережает спрос. Образуется вакуум между покупателями и застройщиками в виде нереализованных квартир.

Помимо этого арендный рынок по сведениям аналитиков просаживается по всей стране, кроме разумеется Москвы.

По мнению аналитиков, рост цен в 2020 году, остановится весной.

Летом 2020 года рынок вторичного жилья обвалится порядка 25 — 30 % в низ. Наступит рецессия. У застройщиков в случае исполнения указов Президента по средней процентной ставки по ипотечном кредиту до 8% годовых, вероятнее всего будет недолгое время стабильный рынок, но к 2021 году будет на лицо просадка. И даже новостройки начнут понижаться в цене.

Если же введут по предложению ЦБ дополнительные пункт в оценке заемщиков и это приведет к росту стоимости ипотеки, и средняя ипотечная ставка будет явно выше 8%, так как эти меры непременно приведут к удорожанию кредита, в этом случае и рынок новостроек просядет соответственно. У людей просто нет денег.

С рынка уйдут почти 60 % строительных компаний которые не смогут приспособиться к новой схеме финансирования строительства.

Более менее выгодные вложения, это коммерческие помещения. Но и порог входа более существенный. Например для рынка Новосибирска что то более менее можно купить от 7-8 млн. рублей и выше.

Ликвидными считаются помещения только по первой линии. Но тут есть ряд нюансов. Обычно самые интересные варианты коммерческие помещения забирают под себя подрядчики и либо перепродают но уже по завышенной цене либо сдают в аренду. Но есть шанс приобрести и от застройщика.

Вариант выгодно вложиться в недвижимость, это приобрести квартиру реализуемую в порядке процедуры банкротства лица, но тут нужно быть специалистом, если вы попробуете сами, то скорее всего получится в лучшем случае закинуть деньги в качестве задатка и получить их обратно в течении 2-3 месяцев, или нарваться на аферистов и потерять задаток в размере как правило 10% от стоимости жилья. Но иногда тут проскакивают по настоящему вкусные варианты.

Резюмирую: в 2020 году вероятнее всего будет спад на рынке недвижимости, если вы хотите купить квартиру для жилья, самое время будет летом 2020, если вы рассматриваете покупку в качестве инвестиции, рассмотрите другую нишу, на ближайшие 3-5 лет, пока рынок не стабилизируется.

Инвестировать Вам или нет, решать разумеется только Вам. Но в первую очередь нужно просчитать все риски. Берегите себя и свои деньги.

Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля

Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках. Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество. Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.

Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.

Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.

Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.

Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.

Читать еще:  Ищу работу на дому без вложений

Правильные инвестиции в недвижимость в 2020 году

Правильные инвестиции в недвижимость в 2020 году

Инвестиции в недвижимость в 2020 году по-прежнему в тренде. В этой статье я расскажу, на каких объектах в перспективе реально делать большие деньги.

Содержание:

Вложения в недвижимость привлекательны своей надежностью, особенно в период затяжного кризиса, когда доверия к банкам нет, а вкладываться в бизнес слишком рискованно. Попробуем разобраться в том, куда можно инвестировать и на какую доходность рассчитывать.

В какую недвижимость инвестировать?

Не можете определиться с тем, стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020 году? Начнем с того, что объектами для инвестирования могут быть:

  • земельные участки;
  • жилые здания и помещения;
  • коммерческая недвижимость;
  • недвижимость за рубежом.

В этом видео я подробно рассказываю о видах недвижимости и даю советы, как грамотно распоряжаться купленным объектом.

Чаще всего инвестируют в коммерческую и в жилую недвижимость, поэтому я остановлюсь на этих вариантах.

Жилая недвижимость: способы инвестирования

К этой категории недвижимости относятся дома, комнаты и квартиры. Инвестирование в жилье процветает во всех регионах страны, потому что везде представлен большой выбор объектов, к которым можно применить много вариантов получения прибыли.

Зачем покупают жилую недвижимость?

  1. Для проживания и сохранения сбережений.
  2. Для сдачи в посуточную или в долгосрочную аренду.
  3. Для потребностей бизнеса (в том числе, с последующим переводом в нежилой фонд).
  4. Для перепродажи.

Выбранные цель и стратегия определяют, какие характеристики объекта критически важны при его выборе: состояние помещение, его размеры, наличие коммуникаций, окружающая инфраструктура.

Рассмотрим пример с арендой, рассчитаем примерную доходность и прикинем, рискованно ли вкладывать деньги в недвижимость.

Для заработка на аренде лучше подходят небольшие помещения: студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Они стабильно пользуются спросом у студентов, молодых семей и тех, кто приезжают на заработки или в длительные или частые командировки, поэтому проблем с поиском арендаторов не будет.

Чтобы сдавать комнату и квартиру по хорошей цене, предварительно стоит сделать хотя бы косметический ремонт.

Из примера видно, что приобретение недвижимости в 2020 году — выгодное предприятие, особенно когда удается найти привлекательный объект с хорошей скидкой. В одной из своих статей я рассказываю о том, как это сделать.

Для приобретения недвижимости в 2020 году целесообразно объединиться с другими инвесторами, как это сделали мы в одной из наших недавних совместных сделок по покупке недвижимости на торгах по банкротству.

Я и еще 20 инвесторов купили на этапе публичного предложения лот стоимостью 15,5 миллионов рублей, включающий 9 квартир и комнат в городе Уфа. Совокупная рыночная цена этой недвижимости — 23 миллиона рублей, то есть, наша выгода при покупке составила около 33%. Начальная стоимость лота на торгах составляла 20 430 702₽.

Сообщение о заключении договора по итогам торгов

Согласно условиям инвестиционной сделки все соинвесторы получат доходность в размере 63% от прибыли после перепродажи этих квартир. Сейчас наша команда уже продала 7 из 9 объектов, в остальных идет предпродажный ремонт, который мы делаем для увеличения стоимости объектов.

Конечно, перед покупкой мы внимательно проанализировали объекты и ситуацию на рынке недвижимости в Уфе и получили подтверждение тому, что в городе-миллионнике есть стабильный спрос на недвижимость, и вложенные деньги вернутся назад с большими процентами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать

Сейчас очень выгодно вкладываться в коммерческую недвижимость в связи с повышенным спросом на такие объекты. К этой категории можно отнести:

  • площадки для торговли: торговые комплексы, павильоны, магазины;
  • объекты для туристов: гостиницы, отели, санатории, базы отдыха, общежития;
  • офисные здания, бизнес-центры;
  • производственные объекты: здания фабрик, заводов, склады.
  • универсальные сооружения: объекты, которые можно использовать под различные виды бизнеса.

Как правило, недвижимость для сдачи в аренду нужно подготовить — привести в соответствие с потребностями бизнеса. Самые выгодные в этом плане — промышленные объекты. Покупатели или арендаторы сами оборудуют помещение всем необходимым.

На коммерческих объектах можно зарабатывать так же, как и на жилье, перепродавая или сдавая в аренду. Или найти объект для ведения собственного бизнеса — организовать салон красоты, детскую студию или медицинский кабинет.

Кстати, всегда просчитывайте альтернативные варианты. Бывает выгодно приобрести жилое помещение и перевести его в статус нежилого или наоборот.

В нашей практике был случай, когда человек выиграл на торгах по банкротству здание аптеки в небольшом поселке по очень выгодной цене, но никак не мог его продать просто потому, что в этом поселке почти не было предпринимателей, и коммерческая недвижимость не пользовалась спросом.

Собственник переоборудовал здание под таунхаус, сделал в нём несколько жилых квартир и продал в 2 раза дороже.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Как и любые инвестиции, вложения в недвижимость сопряжены с риском, однако по сравнению с другими финансовыми инструментами он минимальный.

Следует принять во внимание:

  • дополнительные расходы на переоформление объектов, уплату налогов, вложения в ремонт;
  • довольно высокую стоимость недвижимости;
  • длительный срок окупаемости.

Однако расходы на оформление сделки есть при любых серьезных покупках, просто в случае с недвижимостью придется потратить чуть больше времени. Насчет высокой стоимости тоже можно поспорить.

Хотите покупать объекты недвижимости в разных регионах России, не выходя из дома? На нашей бесплатной онлайн-встрече вы узнаете, как находить объекты недвижимости и проверять их перед покупкой, чтобы убедиться в их доходности.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Что касается срока окупаемости, то он зависит от стоимости аренды или цены объекта при его продаже. А цена, в свою очередь, напрямую зависит от уровня спроса на подобные активы в регионе.

Если говорить о доходе с коммерческой недвижимости, то срок окупаемости вложений сокращается при условии, что выбрано прибыльное направление бизнеса. Например, в вашем городе мало хороших гостиниц и много туристов. Можно приобрести здание, подготовить его к заселению гостей и получать доход.

В статье я рассказываю о том, что и как делать, чтобы недвижимость быстрее начала приносить доход.

А сейчас перейдем к несомненным преимуществам инвестирования в недвижимость.

  1. Минимальные колебания цен и стабильная ликвидность.
  2. Большой выбор объектов.
  3. Различные стратегии получения дохода с активов.
  4. Стоимость недвижимости растет быстрее уровня инфляции.

Судя по личному опыту, я могу сказать, что путь инвестирования в объекты недвижимости — беспроигрышный. Просто нужно знать, что и где покупать.

Выгодный способ инвестирования

Оптимальный вариант — покупать недвижимость на торгах по банкротству.

Прежде всего потому, что в связи со спецификой проведения торгов на последнем этапе аукционов цены на имущество банкротов очень сильно падают. Недвижимость может стоить в 2-3 раза дешевле рынка, а после проведения минимальной подготовки перепродавать объекты можно еще дороже.

На торгах вы найдете жилые и коммерческие сооружения в обустроенных районах города, где просто так ничего не продается.

Прежде, чем вложить деньги в недвижимость, нужно заранее просчитать прибыльность сделки.

В нашей практике был случай, когда мы купили объект без проведения подробного анализа и сильно об этом пожалели…

В 2015 году мы купили участок площадью 35 соток в Тверской области за 157 000₽. Эта земля предназначена для подсобного хозяйства, поэтому существует много ограничений, связанных с возведением там сооружений, вдобавок рядом проходит железная дорога.

Из-за всех этих факторов участок не получается продать в течение 4 лет, и мы используем его в качестве залога при оформлении кредита. Это яркое подтверждение того, что нужно всегда проверять возможность монетизации любых объектов, вне зависимости от того, где вы их покупаете.

В моей статье собраны проверенные способы анализа и покупки объектов недвижимости и реальные примеры успешных сделок моих учеников.

Многие задают вопрос: как покупать недвижимость, если нет денег?

Подскажу три способа.

  1. Можно привлечь заемные или кредитные средства для покупки объекта, выгодно его перепродать и вернуть долг с прибылью для себя.
  1. Можно работать как агент на торгах по банкротству и заработать свой первый капитал на оказании услуг по поиску и покупке объектов для инвесторов.

Это новая профессия, которая приносит стабильную прибыль, и при этом вы не вкладываете свои деньги в покупку объектов.

Читать еще:  Выиграть миллион без вложений

Конкуренция невелика, ведь далеко не все знают о торгах. А некоторые знают, однако боятся пробовать свои силы и покупать объекты. Совершенно напрасно! Мой опыт и результаты учеников заставляют убедиться в том, что на торгах можно и нужно зарабатывать.

  1. У лучших студентов нашей Академии торгов по банкротству, которые закончили продвинутую программу обучения с красным дипломом, есть и третий вариант — отправить презентацию своего объекта по базе наших инвесторов и получить деньги на покупку из инвестфонда.

Еще одна причина начать зарабатывать на торгах связана со стабильной ситуацией с банкротством физических лиц и компаний. Для примера приведу график, отражающий количество предприятий-банкротов в разные периоды времени, начиная с 2017 года.

Согласно данным биржевого портала take-profit.org

Активы всех этих обанкротившихся предприятий оказываются на торгах, в том числе и объекты недвижимости. Чтобы начать покупать их и зарабатывать, достаточно совсем немного знаний и мотивации. Всё это вы получите, если решите обучаться профессии в Академии торгов по банкротству.

Чужие инвестиции — ваша прибыль: обучение проверенной стратегии

В Академии торгов по банкротству вы получите выгодную профессию «Агент торгов по банкротству» и сможете выйти на новый уровень доходов, пройдя путь от специалиста до самостоятельного инвестора, если это вам больше по душе.

После обучения вы будете:

  • легко находить объекты на торгах с большой скидкой;
  • мыслить как инвестор;
  • уметь анализировать лоты на ликвидность;
  • применять проверенные стратегии и побеждать на торгах.

Наш бесплатный мастер-класс — концентрат полезной информации и выжимка из практического опыта целой команды.

Через нашу Академию прошло более 12 000 учеников: кто-то стал агентом по торгам, кто-то построил новый бизнес. Мы поделимся с вами их впечатляющими историями и докажем, что хорошо зарабатывать без вложений может каждый.

Вы научитесь находить инвесторов, покупать лоты с максимальной скидкой и зарабатывать от 100 000 рублей в месяц в свободном графике. Зарегистрируйтесь на онлайн-встречу, чтобы сделать первый шаг уже сейчас.

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Куда податься инвестору в 2020-м?

Год стартовал бурно: начиная с совершенно непонятной погоды и заканчивая смертельным коронавирусом из Китая, который распространяется в другие страны и обваливает мировые финансовые рынки. Одновременно в I квартале следим за отчетностью компаний за IV квартал 2019-го и весь 2019 год. Итак, главный вопрос: на чем же можно заработать?

Из краткосрочных идей

Пока коронавирус гуляет по планете и обваливает рынки, безусловно, растет цена на традиционную «тихую гавань» инвестора — золото. Поэтому, если вы готовы держать руку на пульсе каждый день, присмотритесь к покупке золота, но в максимально ликвидной форме — не в слитках, монетах и ОМС. Я имею в виду фьючерсы на золото, биржевые фонды на золото (на российском рынке — FXGD, на зарубежном крупнейший — IAU), акции золотодобывающих компаний (российский «Полюс», зарубежный Sibanye Gold). Но учтите: как только рынки пойдут на восстановление, золото ждет коррекция, так что это стратегия именно для спекулянтов, готовых следить за рынками ежедневно.

Из среднесрочных идей

  • Сильное снижение демонстрируют цены на энергоносители: нефть, газ, уголь, также страдает металлургия. Впрочем, падение спроса на уголь и металлы началось еще в 2019 году на фоне наметившейся рецессии в ЕС и ожидания замедления роста ведущих экономик мира (Китай и США) из-за торговой войны. Поэтому, если вы готовы к инвестициям на год и, возможно, более, то можно рассмотреть акции компаний из этой сферы. Например, «Газпром», «Распадская», «Сургутнефтегаз», а из иностранцев — Alcoa, Exxon Mobil. Не хотите брать на себя корпоративные риски — тогда выбирайте фьючерс на нефть или биржевой фонд на нефть (на российском рынке такого нет, на зарубежном пример — USO). Если вы опасаетесь, что рынки могут просесть еще дальше, то инвестируйте в акции вышеупомянутых компаний или в сырье через структурные продукты с защитой капитала, но сроком не более трех лет. В идеале — со 100-процентной защитой, но хотя бы 60-процентной, чтобы вы не потеряли капитал даже при серьезной просадке.
  • Очевидно, что из-за того же вируса падение демонстрирует и Китай, так что интересно присмотреться к ETF на китайские акции, на российском рынке это FXCN, а за рубежом, например, GXC.
  • Также следите за отчетностью компаний. Если кто-то отчитывается хуже ожиданий, это повод «зайти». Например, можно посмотреть на отчитавшиеся хуже ожиданий Wells Fargo, Bank of America и т. д.
  • Учитывая, что из-за коронавируса страдает туризм, явно можно присмотреться к акциям авиаперевозчиков, например American Airlines.

Опасно собирать портфель только из бумаг одного или близких секторов экономики, например нефти и газа, а также металлургии, потому что они одинаково реагируют на спад в экономике. Поэтому я рекомендую разбавить портфель следующими активами:

  • Дивидендными «аристократами» из защитных секторов экономики. Это акции компаний, которые стабильно платят привлекательные дивиденды и относятся к тем сферам нашей жизни, спрос на продукты и услуги которых стабилен и сильно не снижается даже в кризис: коммунальный сектор, телекоммуникации, сектор FMCG, здравоохранение и т. д. Например, это акции Abbvie, Macy’s, в РФ — ФСК ЕЭС, МТС и т. п.
  • Годом ранее, конечно, я бы назвала ОФЗ и корпоративные облигации, однако сейчас здесь с трудом найдешь даже 7% годовых доходности в рублях. Поэтому на 2020-й я делаю большую ставку на рентную недвижимость, но только через коллективные инвестиции, не через покупку конкретных объектов напрямую, иначе у вас получится портфель из одной квартиры или одного коммерческого помещения. Идеальный сегмент — торговые центры с несколькими арендаторами сегмента FMCG, спрос на продукты которых в кризис будет достаточно стабильным, так что подобный арендный бизнес повысит устойчивость портфеля. Мне коммерческая недвижимость импонирует сильнее жилой, поскольку ее ожидаемая доходность выше: порядка 10—11% годовых и более, что невозможно для облигаций и обычных жилых квартир с долгосрочной арендой. Но инвестиции в рентную коммерческую недвижимость лучше делать через инвестиционные фонды, чтобы иметь низкий порог входа, диверсификацию и отсутствие проблем с управлением. На российском рынке инвестировать в недвижимость можно через закрытые ПИФы, они могут быть доступны и для неквалифицированных инвесторов. За рубежом это REITs (real estate investment trusts). На российском рынке пример ЗПИФов недвижимости — компания «Активо», на зарубежных рынках REITs есть у компаний Vanguard, iShares и прочих, но они доступны через российских брокеров только для квалинвесторов.
  • Короткие облигации с погашением в пределах двух-трех лет компаний высокой надежности, чтобы в них держать капитал частично для внезапных инвестиционных идей, а частично для стабилизации всего портфеля. Облигации на российском рынке доступны от 1 тыс. рублей и от 1 тыс. долларов, по доходности в рублях здесь вряд ли будет выше 7—7,5% годовых, если речь о столпах рынка вроде облигаций Сбербанка, «Транснефти», ВЭБа, РСХБ, но зато это на процентный пункт и более выше, чем доходность по депозитам в банках системной значимости.

Резюме: год обещает быть непростым, но интересным, поэтому я бы разделила портфель на три части:

  1. Активная часть из акций, биржевых фондов акций, фьючерсов на золото и нефть, биржевых фондов на золото и нефть, и этой частью вы активно управляете, отслеживая ситуацию на рынках. Этот блок портфеля рекомендую только инвесторам, готовым следить за портфелем и рисковать.
  2. Часть портфеля на средне- и долгосрочный рост с пассивным доходом: дивидендные акции компаний из защитных отраслей + ЗПИФы недвижимости (и, возможно, зарубежные REITs).
  3. Короткие облигации высоконадежных компаний с погашением через два-три года для ликвидности и стабильности портфеля.

Пропорции между блоками зависят от вашей готовности к управлению портфелем и риску: чем меньше готовы, тем меньше первая часть. Доля инструментов в рублях и валюте зависит от валюты ваших целей. Если вы не уверены, что все на 100% будет в рублях, то я советую рассмотреть хотя бы 30—40% портфеля в долларах. И для оптимизации налогов напомню: если срок инвестиций три года и более, обязательно используйте ИИС.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector