Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ставка дисконтирования и ставка капитализации это

Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации

В общем виде ставка капитализации равна:

R – ставка капитализации;

i – ставка дисконтирования;

k – норма возврата инвестиций (капитала).

Ставка дисконтирования:

1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени и принимается:

— в рублевом исчислении – средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности;

— в рублевом исчислении – норма доходности по государственным казначейским обязательствам;

— в долларовом исчислении – норма доходности по федеральным облигациям внешнего займа (максимально позднего транша);

— в долларовом исчислении – ставка LIBOR.

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

,

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;

Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.

Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности:

Надбавка за неликвидность объекта недвижимости составляет 2,40% [9,61% х 3 / 12] при нормальной рыночной экспозиции объекта недвижимости 3 месяца.

Суммарный риск инвестиций в объект недвижимости рассчитывается по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке:

Расчет суммарного риска инвестиций в объект недвижимости:

Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5,0%.

Общая ставка дисконтирования равна 17,01% [9,61 + 2,40 + 5,00].

2) На собственный капитал – метод САРМ(capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим:

i – ставка дисконтирования;

rf – безрисковая ставка (БС);

b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;

ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.

3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):

i – ставка дисконтирования;

iсс – норма доходности собственных средств;

iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

tп – ставка налога на прибыль.

Норма возврата инвестиций (капитала)

Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).

1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:

,

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.

2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):

i – ставка дисконтирования;

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.

3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:

rf – безрисковая ставка (БС);

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации

Сравнительная характеристика ставок дисконтирования и капитализации в процессе оценки бизнеса и недвижимости

  1. 2014 г. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения (на примере Земель лесного фонда)
  2. 2013 г. Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций
  3. 2013 г. Сравнительная характеристика инвестиционной и рыночной стоимости предприятия
  4. 2013 г. Сравнительная характеристика инвестиционной и рыночной стоимости бизнеса
  5. 2013 г. Практические аспекты применения метода кумулятивного построения ставки дисконтирования
  6. 2013 г. Оценка инвестиционной стоимости бизнеса
  7. 2013 г. Оценка недвижимости для целей налогообложения
  8. 2013 г. Сравнительная характеристика ставок дисконтирования и капитализации (текущая страница)
  9. 2013 г. Оценка рыночной стоимости миноритарных пакетов акций
  10. 2013 г. Оценка инвестиционной стоимости на примере ООО
  11. 2012 г. Особенности оценки предприятий в целях антикризисного управления
  12. 2012 г. Безрисковая ставка доходности: понятие, методики расчета, влияние на стоимость

Возможно Вас заинтересуют следующие разделы:

Оглавление

  • Введение
    1. Глава 1. Понятие и методы расчета ставок дискон­тирования и капитализации
      • 1.1. Понятие ставок дискон­тирования и капитализации
      • 1.2. Методы расчета ставок дискон­тирования и капитализации для целей оценки недвижимости
      • 1.3. Методы расчета ставок дискон­тирования и капитализации для целей оценки бизнеса
    2. Глава 2. Расчет ставок дискон­тирования и капитализации для целей оценки недвижимости и бизнеса на примере ОАО «»
      • 2.1. Краткая характеристика предприятия
      • 2.2. Определение ставок дискон­тирования и капитализации для оценки недвижимости предприятия
      • 2.3. Определение ставок дискон­тирования и капитализации для оценки бизнеса
  • Заключение
  • Библиография
  • Приложение. Бухгалтерская отчетность

Фрагмент дипломной работы

Введение

Глава 1. Понятие и методы расчета ставок дисконтирования и капитализации

1.1. Понятие ставок дисконтирования и капитализации

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).
Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Заключение

При использовании доходного подхода в процессе оценки недвижимости и бизнеса одной из наиболее сложных является проблема определения и последующего применения измерителей доходности: ставки капитализации доходов в варианте оценки с использованием метода прямой капитализации или в варианте, при котором оценщики используют аналитические модели ставки капитализации, либо ставки дисконтирования потока доходов в случае, если оценщик прибегает к использованию метода анализа дисконтированных денежных потоков.
В теории и практике оценки бизнеса предполагается, что ставка дисконтирования должна включать минимально гарантированный уровень доходности, не зависящий от направлений инвестиционных вложений, коррекцию на темпы инфляции и степень риска конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск потери ликвидности данного инвестирования и т.д.). Все перечисленные выше элементы ставки дисконтирования по-разному интерпретируются в следующих основных подходах к ее определению:
1) метод экспертных оценок;
2) нормативный метод;
3) кумулятивный метод;
4) метод стоимости собственного капитала;
5) метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. При оценке недвижимости ставку капитализации рассчитывают либо как отношение чистого операционного дохода к цене объекта, либо как сумму двух составляющих ставки дохода на капитал (ставки дисконтирования) и нормы возврата капитала. При оценке бизнеса ставка капитализации определяется как разница между ставкой дисконтирования и ожидаемыми темпами роста денежного потока.
На основании проведенных исследований следует отметить, что все перечисленные выше методы определения ставки дисконтирования, наряду с преимуществами имеют недостатки.
В условиях отсутствия «идеальной» методики получение достоверной и экономически обоснованной величины ставки не представляется возможным. Для устранения этой ситуации необходимо все методы рассматривать как систему показателей и использовать для расчетов не один, а два-три метода, что позволит повысить объективность и достоверность расчетов.
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
На примере ОАО «» были определены ставки дисконтирования и капитализации для целей оценки бизнеса и недвижимости.
Определенная методом кумулятивного построения ставка дисконтирования для недвижимости составила 14,36%. Норма возврата капитала была определена по методу Хоскольда, Ринга и Инвуда, а ставки капитализации были определены в размере 14,66%, 15,17% и 14,66% соответственно. Согласно расчету ставки капитализации методом сравнения альтернативных инвестиций ее значение составило 11,7%. Расчет ставок капитализации и дисконтирования для оценки бизнеса проводился по методу кумулятивного построения и модели САРМ. Ставка дисконтирования для собственного капитала по методу кумулятивного построения составила 20,47%, а по методу САРМ — 23,16%. Если принять ожидаемые темпы роста на уровне темпов роста выручки в размере 8,9%, то ставка капитализации по модели САРМ составит 14,26%, а по модели кумулятивного построения 11,57.

Пример выполнения работы на тему «Ставка дисконтирования и ставка капитализации»

Список литературы и источников на тему «Ставка дисконтирования и ставка капитализации»

• монографии, учебники, брошюры;

8. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент: учебный курс / И.А. Бланк. – К.: Ника-Центр, Эльга, 2006. – 552 с.
9. Бусов В. И., Землянский О. А., Поляков А. П. Оценка стоимости предприятия, бизнеса. Учебник. — М.: «Юрайт-Издат», 2012. — 430 с.
10. Грязнова А. Г. Оценка бизнеса. — М.: «Финансы и статистика», 2009. — 736 с.
11. Козырь Ю. В. Стоимость компаний: оценка и управленческие решения. — М.: «Альфа-Пресс», 2009. — 369 с.
12. Косорукова И. В. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. — М.: «Маркет ДС», 2011. — 672 с.
13. Коупленд Т., Коллер Т., Коллер Дж. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: ЗАО «Олимп-бизнес», 1999. С.283.
14. Лопатников Л. И., Рутгайзер В. М. Оценка бизнеса: словарь-справочник. — М.: «Маросейка», 2010. — 305 с.
15. Масленкова О. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.: «КноРус», твердый переплет.- 2011. — 448 с.
16. Пратт Ш. Стоимость капитала. Расчет и применение. – М.: Квинто-Консалтинг, 2006. — 55 с.
17. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний / Пер. под ред. В.Н. Лаврентьева, гл. 3.
18. Пушкин А. В., Гришин К. А. Покупка и продажа бизнеса в России. — М.: «Альпина Бизнес Букс», 2011. — 296 с.
19. Савчук В.П. Анализ и разработка инвестиционных проектов: учеб. пособие / В.П. Савчук, С.И. Прилипко, Е.Г. Величко. – К.: Абсолют-В, Эльга, 1999. – 266 с.
20. Симионова Н. Е., симионова Р. Ю. Оценка бизнеса: теория и практика. — Ростов н/Д.: «Феникс», 2010. — 572 с.
21. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1997. С.73, 135.
22. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.
23. Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия, бизнеса. Учебник. — М.: «Издательский дом Дашков и К», 2012. — 256 с.
24. Шарп У. Инвестиции / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бейли. – М.: ИНФРА-М, 1999.
25. Шпилевская Е. В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — Ростов н/Д.: «Феникс», 2010. — 346 с.
26. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.: «Омега-Л», 2012. — 315 с.

• статьи, опубликованные в периодических изданиях;

Разница между ставкой дисконтирования и капитализации

В экономической теории есть такие понятия, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. В чем их особенности? Чем отличается ставка дисконтирования от капитализации?

Что представляет собой ставка дисконтирования?

Под ставкой дисконтирования принято понимать показатель, отражающий доходность инвестиций, ожидаемую инвестором в целях определения перспективности вложений в бизнес. Как правило, показатель, о котором идет речь, имеет значение на стадии принятия инвестором решения о заключении контракта с предприятием.

Ставка дисконтирования может рассматриваться инвестором наряду с иными экономическими показателями — такими как, например, текущий уровень инфляции, а также уровень рентабельности вложений в среднем по сегменту, в котором работает предприятие. При определении перспективности инвестиций имеют значение иные важнейшие индикаторы финансового состояния фирмы — такие как величина собственного капитала компании, рентабельность активов, оборачиваемость денежных средств на предприятии.

В идеале рассматриваемый показатель должен коррелировать с потоком капитала. В зависимости от конкретного сегмента бизнеса оценка ставки дисконтирования может учитывать отношение потока капитала к собственным или проинвестированным средствам фирмы. Например, в сфере недвижимости чаще всего применяется второй вариант.

Стоит отметить, что ставка дисконтирования не является делителем либо множителем, используемым в целях исчисления стоимости предприятия. Чаще всего она задействуется для того, чтобы рассчитать доходы будущих периодов в конкретный момент времени.

Рассматриваемый термин тесно связан с таким понятием, как ставка капитализации, а также очень близким к ней показателем — коэффициентом капитализации. Изучим их специфику подробнее.

Что представляет собой ставка капитализации?

Под ставкой капитализации принято понимать показатель, который отражает фактическую корреляцию между годовой выручкой инвестора и стоимостью предприятия. В свою очередь, коэффициент капитализации — это норма выручки, отражающая корреляцию между доходом и стоимостью фирмы.

Ставка, о которой идет речь, исчисляется с учетом величины ставки дисконтирования. Для того чтобы ее определить, нужно учесть динамику роста или снижения выручки — как правило, среднегодовую. Показатели, соответствующие данной динамике, вычитаются из величины ставки дисконтирования.

Эта особенность исчисления ставки капитализации обуславливает меньшее значение коэффициента капитализации в сравнении с величиной ставки дисконтирования.

Можно отметить, что рассматриваемый показатель фактически является делителем в формуле преобразования прибыли или капитала в показатель, отражающий стоимость бизнеса за один и тот же период времени.

Таким образом, исчисление ставки капитализации предполагает обязательное определение перед этим величины первого показателя. Для этого могут быть использованы разные методики. В числе самых распространенных:

  • оценка активов, относящихся к категории капитальных;
  • кумулятивное построение;
  • принцип, основанный на определении средневзвешенной величины капитала.

На практике ставка капитализации, как правило, применяется в тех случаях, когда инвестор желает оценить эффективность собственных вложений. Следовательно, ее величина влияет на перспективы продолжения сотрудничества инвестора с фирмой.

Сравнение

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель — нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Второй — базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели. Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

Определив, в чем разница между ставкой дисконтирования и капитализации, зафиксируем выводы в таблице.

Чем отличается ставка дисконтирования от ставки капитализации

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – это показатели экономической теории, дающие возможность анализа доходности вложений по всем сферам деятельности в экономике. В чем взаимосвязь этих терминов и как их отличать? Данные экономические определения взаимосвязаны и тема их взаимосвязи всегда актуальна при инвестировании в различные проекты краткосрочного и долгосрочного плана.

Невзирая на практически одинаковый экономический смысл, это разнящиеся друг от друга показатели экономической эффективности бизнеса, вложений. Этими терминами часто приходится оперировать в сфере недвижимости, осуществляя ее оценку на данном этапе и в перспективе.

Определение ставки дисконтирования, как экономического показателя в теории экономики

Ставка дисконтирования в экономике определяется, как показатель доходности инвестиций. Доходность инвестиций – это ожидаемая прибыль инвестора в будущем. Данное понятие позволяет оценить риски вложения в конкретный сегмент рынка или в определенное направление бизнеса. Этот показатель всегда принимает во внимание инвестор перед заключением контракта с оппонентом.

Ставку дисконтирования всегда рассматривают параллельно с потоком капитала. Оценить ставку дисконтирования всегда помогает соотношение потока капитала к вложенным или собственным активам, средствам. Такой подход в оценке всегда актуален для сферы недвижимости.

Показатель дисконтирования всегда используется в планировании и прогнозировании при расчете доходов в будущем в конкретный заданный момент времени.

Обычно разница цен конца и начала периода плюс все доходы от инвестирования денежных средств за определенный анализируемый период разделенные на цену начала периода и представляют собой рассмотренную выше ставку дисконтирования.

Определение ставки капитализации в оценке доходности вложенных инвестиций с экономической точки зрения

Оценивая любой бизнес, всегда анализируют показатель капитализации доходов от инвестирования в его развитие. Это касается оценки вложений в любую сферу экономики. Ставка капитализации показывает взаимосвязь будущих ожидаемых доходов от вложений в бизнес, в проект и текущей стоимости, имущества предприятия (оцениваемых активов: объекта недвижимости, конкретного бизнесе). Рассчитывая ставку капитализации, всегда учитывают ставку дисконтирования ожидаемых доходов, прибыль, рентабельность. Ставка капитализации инвестиций исчисляется исходя из динамики общей выручки за определенный период. Обычно рассматривают динамику за год по месяцам.

При расчете из величины ставки дисконтирования вычитают показатель динамики роста или понижения общей выручки (полученное значение и будет ставкой капитализации по вложенным инвестициям).

Любой бизнесмен, принимая решение о целесообразности каких-либо вложений в представляющий для него интерес сегмент рынка, показатель ставки дисконтирования. А после осуществления инвестиций естественно им будет оценен непосредственно по факту показатель ставки капитализации. Об ожидаемой прибыли от инвестиций всегда будет говорить показатель дисконта, а о фактической выгоде можно говорить, принимая во внимание ставку показателя капитализации.

Чем отличается ставка дисконтирования от ставки капитализации

На конкретный рынок пришел инвестор и перед ним стоит задача о целесообразности инвестирования своих кровных средств в определенный сегмент, объект, услуги. Стоит или нет инвестировать. А если и стоит, то, как в процессе финансово-хозяйственной деятельности предприятия оценивать свою выгоду? Ведь цель любых инвестиций – это выгода в долгосрочной перспективе для инвестора. Чтобы это понять, нужно разобраться в определениях ставки дисконтирования и ставки капитализации дохода.

Ставка капитализации всегда рассчитывается на основании уже существующей дисконтной ставки. Этот показатель является фактическим, основывается на текущем положении дел в ходе финансово-хозяйственной деятельности, объекта, в отношении которого были сделаны инвестиции. Показатель капитализации исчисляется с учетом ставки дисконтирования по вкладываемым инвестициям. При ее расчете нужно из ее значения вычесть изменения дохода (его рост или снижение) за определенный налоговый период (обычно во внимание принимается налоговый год). Ставка дисконта указывает на ожидания инвестора, в то время как коэффициент капитализации показывает реальность (результат инвестирования).

Дисконтная ставка всегда оказывает влияние на инвестора при заключении договора на вложение средств в объекты недвижимости, конкретный бизнес. В свою очередь ставка капитализации, говорящая о прямой выгоде уже вложенных средств, будет влиять лишь на факт продолжения инвестиционной деятельности.

Реальные фактические финансовые показатели, позволяющие оценить эффективность вложений, можно рассчитать, лишь используя показатель ставку капитализации дохода. Этот показатель всегда используются инвесторами при оценке долгосрочных перспектив их инвестиций. Четкое представление того, что же такое ставка дисконта и термин ставки капитализации доходности однозначно отделяет эти коэффициенты друг от друга, помогая правильно оценить существующую ситуацию, а также предугадать ее развитие в будущем. Давать экономические прогнозы в большинстве случаев, не оперируя этими показателями практически невозможно.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации это

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

· величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации . Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

· С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ Δ Rнорм.возвр.

Где Rкап — коэф.капитализации; Rдох.кап — ставка дохода на капитал; Rнорм.возвр. — норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

· доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

· доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R норм возвр ) :

•прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда )-метод аннуитета;

•возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

где: R – ставка капитализации;, i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения).

Читать еще:  Величина первоначального капитала определяется по формуле
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector