Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ставка терминальной капитализации

Ставка терминальной капитализации

Глоссарий

табльдот — обслуживание туристов по единому для всех клиентов меню без права выбора блюд.

таймшер — 1) покупка права пользования номером на одну-две недели в том или ином месте в течение продолжительного периода. При этом создаются условия для обмена места-ми отдыха, что позволяет владельцам таймшеров, по желанию, отдыхать в различных местностях; 2) совместное владение недвижимостью (кондоминиум) в туристском бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, которая пропорциональна денежному взносу.

тариф — продажная стоимость услуг перевозки, размещения, питания, либо комплекс-ного обслуживания, объявленная поставщиком.

текущие активы — current assets

1. Это активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, например запасы, долговые обязательства, по которым организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе организации. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как внеобортные [нетекущие] активы, также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи. (Понятия, лежащие в основе Общепринятых принципов оценки, 3.5.1)

2. Актив, который:

а) как ожидается, будет реализован или сохранен для продажи или потребления в течение обычного операционного цикла предприятия;

б) удерживается прежде всего для целей продажи;

в) ожидается, что он будет использован на позднее, чем через двенадцать месяцев с даты составления баланса; или

г) представляет собой актив в форме денежных средств либо эквивалента денежных редств (в соответствии с определением в МСФО 7 «Отчеты о движении денежных средств») кроме тех случаев, когда его обмен ограничен, или если он будет использован для погашения некоторого обязательства после двенадцати месяцев с даты составления баланса. (МСФО 1, 57)

Все прочие активы классифицируются как внеоборотные.

См. внеоборотные [нетекущие] активы.

терминальная ставка капитализации [для остаточной стоимости] (доходность при ре версии) — terminal capitalisation rate (reversion yield)

Ставка капитализации, используемая для преобразования дохода в показатель предполагаемой стоимости имущества к концу периода владения или в стоимость имущества при перепродаже. В Северной Америке «терминальная ставка капитализации» также называется «ставкой капитализации для остаточной стоимости» или «выходной ставкой капитализации». В странах Британского Содружества она также известна как «доходность при реверсии».

техническая оценка в добывающих отраслях — technical assessment in the extractive industries

Технический документ, подготовленный техническим экспертом (техническими экспертами), который подкрепляет оценку стоимости имущества в добывающих отраслях и прилагается к отчету об оценке или является его частью. (МР 14, 3.15)

техническое устаревание — technical obsolescence

Термин, используемый оценщиками основных средств для обозначения функционального устаревания.

технология гостиничного обслуживания — совокупность различных процессов и действий в обслуживании клиентов, а также приемов и технологических процедур использования, эксплуатации и поддержания в соответствующем состоянии номерного фонда, помещений и служб гостиниц, а также других зданий и сооружений (бассейнов, спортивных залов и т. д.).

токсичность — toxic

Состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому. Понятие «токсичность» относится к степени или масштабам такой способности. (МР 7, 3.3)

торговый потенциал — trading potential

Будущие прибыли, которые предполагается получить от продажи товаров и продуктов, например, топлива, продуктов питания и напитков или предоставления специализированных объектов для жилья, парковки автомобилей, игр и развлечений. Торговый потенциал связан с определенной категорией имущества (бензозаправочные станции, рестораны, гостиницы, казино, кинотеатры и театры), рыночная стоимость которого включает не только землю, здания и движимое имущество, но также нематериальные активы, такие как гудвилл, и сам бизнес.

торговые приспособления или приспособления съемщика — trade fixtures or tenant’s fixtures

Не относящиеся к недвижимости принадлежности, прикрепленные к объектам имущества съемщиком и используемые им при ведении торговли или бизнеса.

См. также улучшения лизгольда или улучшения съемщика, движимое имущество. (Типы имущества, 3.2.2; МР 5, 3.19)

туристская анимация — разновидность туристской деятельности, осуществляемой на туристском предприятии (туркомплекс, отель) или на транспортном средстве (круизный теп-лоход, поезд, автобус и т. д.), или в месте пребывания туристов (на городской площади, в театре или парке города и т. д.), которая вовлекает туристов в разнообразные мероприятия через участие в специально разработанных программах досуга.

26. Доходный подход к оценке бизнеса. Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования

Со свежими изменениями: 2 месяца назад

В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (в частности, прибыли). При определении стоимости объекта оценки с использованием методов проведения оценки объектов оценки доходного подхода оценщику следует произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

а) выбрать метод (методы) проведения оценки объекта оценки, связывающий (связывающие) стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес. Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности, ожидающиеся в расчете на вложения собственников (собственный капитал). Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности в расчете на вложения всех инвесторов, связанных на дату проведения оценки с организацией, ведущей бизнес (инвестированный капитал), стоимость собственного капитала определяется далее путем вычитания из полученной стоимости величины обязательств такой организации (не учтенных ранее при формировании денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес);

б) определить продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период). Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого времени достижения организацией, ведущей бизнес, стабилизации результатов деятельности или ее прекращения. В отчете об оценке должно содержаться обоснование продолжительности периода прогнозирования;

в) на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода, рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации, используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;

г) определить ставку дисконтирования и (или) ставку капитализации, соответствующую выбранному методу проведения оценки объекта оценки. Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих;

д) если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых используется дисконтирование, определить постпрогнозную (терминальную) стоимость. Постпрогнозная (терминальная) стоимость — это ожидаемая величина стоимости на дату окончания прогнозного периода;

е) провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода;

Читать еще:  Ввоз капитала это

ж) провести расчет стоимости объекта оценки.

При оценке бизнеса наибольшее распространение имеют методы расчета ставки дисконтирования по средневзвешенной стоимости капитала и кумулятивным построениям.

Оценка терминальной стоимости: мультипликаторы и модель Гордона >

Строка навигации

Терминальная стоимость (по англ . terminal value) – это стоимость (или оценка) ожидаемого денежного потока проекта за пределами прогнозируемого периода (5-7 лет) при построении модели DCF (discount cash flow) . Оценка terminal value имеет решающее значение в финансовом моделировании, так как на него приходится значительная часть проектной стоимости (около 50-80 %) при оценке дисконтированных денежных потоков. В этом руководстве основное внимание уделяется способам расчета TV.

Чистая приведенная стоимость (NPV) может использоваться для расчета стоимости проекта/инвестиций на основе будущих денежных потоков. Компания или проект потенциально могут существовать на протяжении сотен лет. Стоимость компании/проекта представляет собой NPV от будущих денежных потоков до закрытия бизнеса .

Однако прогнозирование результатов за определенные периоды (например , дальше чем на 10 лет) нецелесообразно и подвергает такие прогнозы различным рискам. Это ограничивает обоснованность прогнозов, поскольку существует большая неопределенность в прогнозировании 1) доходности проекта или стоимости активов, а также в 1) законодательстве различных отраслей промышленности или 3) макроэкономических условий.

FCF – свободный денежный поток

Terminal Value – терминальная стоимость

Терминальная стоимость является наиболее важным компонентом для финансового моделирования наравне со ставкой дисконтирования WACC . Задача TV – охватить стоимость компании за пределами прогнозируемого периода. Терминальная стоимость включает стоимость будущих денежных потоков , которые не входят в прогнозируемый период .

Грамотная оценка TV имеет решающее значение, поскольку она часто составляет значительную долю (около 50-80 %) от общей стоимости проекта при использовании модели DCF . Поэтому финансовые аналитики должны быть знакомы со способами расчета терминальной ценности .

В этой статье обсуждаются 2 метода :

1) Мультипликаторы EBITDA (Exit multiples)

3) Модель Гордона ( Gordon growth model)

На практике академики склонны использовать модель Гордона, в то время как финансисты предпочитают применять мультипликатор к EBITDA . В конечном счете, эти методы – два разных способа для расчета терминальной стоимости. При этом оба подхода предполагают применение анализа чувствительности (sensitivity analysis) для получения диапазона значений Terminal Value . Таким образом , в качестве результата аналитик получает не точное число , а диапазон .

ОЦЕНКА ТЕРМИНАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ МУЛЬТИПЛИКАТОРА

Подход с применением мультипликатора EV/ EBITDA измеряет стоимость всей компании ( enterprise value , то есть ее акционерный капитал вместе с долгами). Формула для вычисления терминального значения:

Терминальное значение = EBITDA * Мультипликатор

Мультипликатор – это коэффициент , который зависит от рыночной оценки компаний аналогичной отрасли . Например , если в среднем производители одежды торгуются с коэффициентом EV/EBITDA равным 4х , то и при нахождении терминальной стоимости анализируемой компании следует использовать коэффициент 4х .

Текущее значение (PV) от терминальной стоимость затем добавляется к PV свободных денежных потоков прогнозного периода для получения конечной стоимости компании .

МОДЕЛЬ ГОРДОНА (GORDON GROWTH MODEL)

Модель Гордона, основанный на постоянном стабильном росте, предполагает, что свободный денежный поток ( free cash flow) продолжит расти с постоянной скоростью до бесконечности. Терминальную стоимость можно оценить, используя следующую формулу:

TV – терминальная стоимость

FCFt – свободный денежный поток последнего периода

g – постоянный устойчивый темп роста

Какой темп роста g использовать при моделировании? Темп роста прошлых периодов не всегда является надежным показателем будущего роста, однако существует корреляция между текущим и будущим ростом. Бизнес, который в настоящее время растет на уровне 10%, вероятно, имеет более высокий стабильный темп роста и более длительный период роста, чем тот, который сейчас растет на 5 % процентов в год.

Поскольку трудно с точностью предсказать будущий темп роста компании , аналитики иногда понижают значение g в формуле, чтобы получить более консервативную оценку терминальной стоимости.

При вычислении TV с помощью метода дисконтированных денежных потоков DCF необходимо иметь ввиду следующее :

— Рассчитайте денежный поток FCF или EBITDA в последний год прогнозируемого периода. Обычная ошибка заключается в том, что начинающие аналитики применяют мультипликатор к EBITDA за последний квартал (который для многих компаний падает ввиду циклических особенностей), вместо того, чтобы суммировать значения за последний год прогнозируемого периода.

— Не забывайте в конце расчетов сложить TV и денежные потоки прогнозируемого периода для получения Enterprise Value.

— Выберите соответствующий 1) мультипликатор, 2) темп роста и 3) ставку дисконтирования WACC , которые подходят под рисковой профиль оцениваемой компании или проекта, так как эти ключевые переменные формируют терминальную стоимость .

Оценка стоимости имущества

Издатель

Расчет нормы возврата методом Хоскольда

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); rf – безрисковая ставка; sff (п, rf) – фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода.

Рассмотрим пример расчета ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям.

Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб. (рассчитан в примере 3.4), если безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 2,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 2,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет.

Решение. Решение представлено в в табл. 3.7.

Пример расчета ставки капитализации

Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 17,57%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 821 000 руб.

Учет в ставке капитализации заемного капитала

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:

где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); Rm – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; Re – ставка капитализации для собственного капитала.

Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

Читать еще:  Стоимость компании капитализация

где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).

Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.

Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)

Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15) –20 ) = 0,15976;

Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)

R о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.

Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.

3.4. Метод дисконтирования денежных потоков

В соответствии с пунктом 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

где V – текущая стоимость объекта недвижимости; CFj – денежный поток периода j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; Vterm – стоимость последующей продажи (терминальной стоимости) в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом ДДП

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

3. Расчет стоимости последующей продажи в конце прогнозного периода.

4. Расчет ставки дисконтирования.

5. Определение стоимости объекта недвижимости.

Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3–5 лет.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. В соответствии с п. 23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей.

Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход и в итоге чистый операционный доход объекта.

Прогнозирование величин денежных потоков требует:

♦ тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

♦ изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

♦ прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Порядок расчетов различных уровней дохода был рассмотрен при изучении метода прямой капитализации в параграфе 3.2. Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т. е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Амортизационные отчисления не являются реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо включать в состав операционных расходов, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Расчет стоимости реверсии. Реверсия – стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Если рассматривать денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т. е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:

1) сравнительного подхода – в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;

2) доходного подхода – в данном случае оценщик исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;

3) затратного подхода – в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи как сумму прогнозной рыночной цены земельного участка и прогнозной стоимости объекта капитального строительства на момент окончания прогнозного периода.

Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

Читать еще:  Метод дохода на капитал

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector