Volodina-vasilisa.ru

Антикризисное мышление
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нормативное регулирование ипотечного кредитования в рф

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере

Жилищная проблема самая насущная для населения России. При современном уровне цен покупка собственной квартиры кажется чем-то заведомо невозможным. Однако в этой ситуации на помощь может прийти система ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Разные банки предоставляют различные условия, что дает возможность подобрать наиболее удобный вариант. Основная проблема состоит в том, что само слово «ипотека», как отметил Президент России еще в 2003 году, остается большой загадкой для российских граждан. Это отпугивает многих. Что же такое «ипотека» с правовой точки зрения? И как получить кредит на покупку жилья?

Слово «ипотека» (от греч. hypotheca) переводится как подставка или подпорка. В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога (ст. 334 ГК РФ). По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В жилищной сфере ипотека — это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке. Схематично ипотечное кредитование можно представить так: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному — берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог может оформляться любая недвижимость, в том числе и та, на строительство которой выдается кредит, или уже имеющаяся в собственности квартира. При наступлении неплатежеспособности должника банк вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Это важное правило, так как лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.
Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье. Согласно закону по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Предметом ипотеки может быть и право аренды, однако только с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). По ипотечному договору возможна уступка права требования, которая совершается путем заключения залогодержателем договора уступки права требования или путем передачи прав по закладной — совершением специальной передаточной надписи и передачи самой закладной.

Ипотека может возникнуть в силу закона или на основании договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Отношения по ипотечному жилищному кредитованию могут возникать на основании нескольких вариантов договоров:
— договора об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
— трехстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
— договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи.

В договоре об ипотеке указывается: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны:
А) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
Б) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего данное право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

При оформлении кредита банком оцениваются следующие аспекты: платежеспособность заемщика, его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества. Платежеспособность клиента определяется на основании справки об официальном доходе. Анализ кредитной истории в российской действительности один из слабых моментов, так как большинство граждан ее просто не имеют. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»). Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке’). При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 ФЗ «Об ипотеке»).

Подробнее остановимся на правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя, в нашем случае клиента и банка. Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной его стоимости, немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ), сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ). Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 344 ГК РФ). В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле, при этом залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество (ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»). Закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»).

На что залогодатель имеет право? Во-первых, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога. Во-вторых, отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ).
Залогодержатель (в нашем случае банк), в свою очередь, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования. При этом он имеет право проверять фактически и по документам наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога, требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением имущества. Банк может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; залогодателем было нарушено правило о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); предмет залога был утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (ст. 351 ГК РФ). Если требование банка по досрочному прекращению обязательства не будет выполнено, то банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил о последующем залоге, невыполнения залогодателем своих обязанностей и нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. Залогодержателю также предоставлено право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»).

Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, и в этом ее основное преимущество. Обычно первоначальный взнос составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры, хотя на рынке представлены и варианты с нулевым первоначальным взносом. Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз, в чем коренится безусловный минус ипотеки. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5%-2% от общей суммы.
Существует огромное количество видов кредита: банковские и небанковские; постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям; кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой; с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа и так далее. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях. Каждый гражданин может подобрать ипотечный кредит под свои нужды.
Ипотечное кредитование жилья — один из самых удачных в мировой практике способов решения жилищного вопроса. Ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий с интересами государства, коммерческих банков и строительного комплекса.

Анна Белицкая, юрисконсульт компании «Гарант»

Financial-Helper.RU

Ваш помощник в мире финансов

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

  • содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
  • привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
  • содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
  • стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
  • представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

  • определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
  • определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
  • переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
  • установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
  • заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
  • уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
  • четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержателем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого — реестр ипотечных кредитов, а в пассивах — обязательства по ипотечным облигациям.

Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.

Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций — одноразовый или многоразовый.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива — Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) — 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

студент 4 курса кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью», НИУ МГСУ,

канд. экон. наук, доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью», НИУ МГСУ,

Создание системы жилищной ипотеки, обладающей жизнеспособностью, является для России одной из актуальных задач. Согласно конституции, право граждан на жилье достойного уровня характеризуется как важнейшая задача, имеющая социально-политический, экономический и правовой аспекты [1]. Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую структуру:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) [2].

В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости:

— гарантирована свобода экономической деятельности и защита права государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;

— определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной территории;

— установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;

— установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [2]. Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на нее. Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия «предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект недвижимости.

В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 — 655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в статье 656-664 ГК РФ — предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье 671 — 688 ГК РФ, в статье 740 — 757 ГК РФ урегулирован оборот недвижимости договором строительного подряда.

Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, применяются определенным образом:

Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта недвижимости в виде залога, то применяются нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) определен перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [2].

В Земельном кодексе РФ урегулирована процедура передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование условий предоставления для целей индивидуального жилищного строительства земельных участков. Цели включают крестьянское (фермерское) хозяйство, садоводство и огородничество, дачное строительство и другие, не запрещенные законом цели.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2016) [2] устанавливает понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося оценке.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [2] регулирует жилищные отношения, связанные:

— с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду;

— с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности;

— с пользованием общего имущества собственников помещений;

— с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда;

— с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений;

— с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

— с управлением многоквартирными домами;

— с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов;

— с предоставлением коммунальных услуг;

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [2] устанавливает в правовом аспекте отношения, связанные с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений. На основе Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются вопросы развития транспортной, инженерной, и социальной инфраструктур, сохранения историко-культурных объектов наследия, рационального природопользования, охраны природной окружающей среды для формирования благоприятного уровня качества жизни населения.

7. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основной правовой документ, регулирующий ипотечные основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия их возникновения. Рассматриваемый закон признается специалистами как первый специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита [3].

В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека недвижимости представляет собой договор залога. Ипотечное кредитование представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

На сегодняшний день, действующее законодательство РФ не имеет ограничений относительно залогового правоотношения по субъектному составу. Согласно законодательству и залогодателем, и залогодержателем, может стать физическое либо юридическое лицо, а также либо государство. Установленное таким образом правило, предусматривает возможность кредита для лиц, не располагающих недвижимостью, в случае если третьи лица, обладающие правом собственности на определенное недвижимое имущество, обозначатся как залогодатели для обеспечения исполнения обязательств не имеющих в собственности недвижимости лиц.

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье). В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.

Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:

— ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;

— трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;

— договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.

Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно-кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно-кредитной системы в России.

Таким образом, наиболее важную роль в практической деятельности играет оценка стоимости недвижимого имущества. Надлежащая оценка стоимости недвижимости лежит в основе надежности кредитных отношений всех участников рынка: государства, инвесторов, кредиторов. Оценочная деятельность относительно предмета ипотеки производится по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с законодательством Российской Федерации, что отражается в денежном выражении в договоре об ипотеке.

Список литературы:

  1. Гусев А.П. Ипотечное кредитование. Жилье взаймы. Москва: Феникс, 2012. – 93 с.
  2. Лисина Н.Л. Земельное право. Кемерово: Изд-во КемГУ, 2014. – 582с.
  3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 в ред. от 03.07.2016.

Правовое регулирование ипотеки

Дата публикации: 04.11.2017 2017-11-04

Статья просмотрена: 2550 раз

Библиографическое описание:

Пономарева, Е. С. Правовое регулирование ипотеки / Е. С. Пономарева. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2017. — № 44 (178). — С. 135-137. — URL: https://moluch.ru/archive/178/46253/ (дата обращения: 10.04.2020).

Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами и нормативными правовыми актами. Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога. Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.

Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Так, к примеру, решением Велижского районного суда от 25 декабря 2012г. [6] была прекращена ипотека в силу закона на жилой дом в пользу ответчика. Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая на то, что ДД.ММ.ГГ. между ответчиком и матерью истицы был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Стороны впоследствии произвели полный расчет между собой, однако представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении ипотеки не успели, и ответчик умер. Впоследствии умерла и мать истицы. Последняя обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, и ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона. Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п.5 ст.488 ГК РФ — если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Судом были исследованы обстоятельства совершения сделки купли-продажи данного жилого дома, которая была совершена за счет средств жилищного сертификата, оплата по которому поступила на расчетный счет продавца, поэтому обязательство по ипотеке являлось исполненным, и ипотека подлежала прекращению. Следует отметить, что в данном случае свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом, также содержало сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.

Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

  1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994г. № 51-ФЗ часть 1 // РГ — 08.12.1994г. — № 238–239
  2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 № 14-ФЗ от 26.01.1996г. // СЗ РФ — 29.01.1996г. — № 25 ст.2954
  3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // РГ — 22.07.1998г. — № 137
  4. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. // РГ — 17.07.2015г. — № 156
  5. Раджабов И. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015г. — выпуск № 3–4
  6. Решение Велижского районного суда Смоленской области от 25.12.2012г. по делу № 2–379/2012 — Росправосудие
Читать еще:  Сущность и функции государственного кредита
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector